« La Pierre »
à un Endroit du monde…
A Berlin (Allemagne)
Sebastian Russ,
Responsable du financement à Berlin (Head of Financing)
Pour mieux le connaitre, découvrez son interview !
1. Quel est votre logement idéal ?
Une combinaison d’un appartement en ville et d’un domaine à la campagne serait idéale…😉. Mais comme je dois choisir entre les deux, je préfère (encore) l’appartement central de la vieille ville. De bonnes liaisons de transport sont tout aussi importantes qu’un balcon. Plus le bâtiment est haut, mieux c’est… et de préférence avec un ascenseur.
Was ist Ihre ideale Unterkunft ?
Ideal wäre eine Kombination von Stadtwohnung und Landsitz…😉. Da ich mich aber für eines von beiden entscheiden muss, wähle ich (noch) lieber die zentrale Altbau-Stadtwohnung. Gute Verkehrsanbindung ist ebenso wichtig wie ein Balkon. Je weiter oben im Gebäude, desto besser… dann auch gerne mit Aufzug.
2. Pouvez-vous citer un bâtiment emblématique dans votre pays ? Dans le monde ?
Voici 3 photos d’un des plus beaux immeubles de Berlin. Cependant, l’histoire du bâtiment est déprimante : la maison de la Witzlebenplatz a été construite en 1908 par Heinrich Kayser et Karl von Großheim. Il abritait entre autres la Cour martiale du Reich, le plus haut tribunal du système judiciaire nazi de la Wehrmacht (1936-1943).
Können Sie ein emblematisches Gebäude in Ihrem Land nennen? In der Welt ? – Hast du ein Foto von einem typischen Lebensraum in deiner Stadt?
Hier 3 Fotos von einem der schönsten Objekte in Berlin. Die Historie des Gebäudes ist allerdings bedrückend: Das Haus am Witzlebenplatz wurde 1908 von Heinrich Kayser und Karl von Großheim erbaut. Darin untergebracht war unter anderem das Reichskriegsgericht, der höchste Gerichtshof der NS-Wehrmachtsjustiz (1936-1943).
3. Existe-t-il un droit de l’urbanisme ? Construire est-il soumis à autorisation ? Si oui, qui la délivre ? Le Maire ?
La loi sur le développement urbain et la loi fédérale sur la construction sont résumées dans le code de la construction (BauGB). La loi fédérale sur la construction constitue la base juridique de l’utilisation des terrains.
La loi fédérale sur la construction comprend :
– une loi sur l’urbanisme au niveau fédéral,
– le droit de la construction au niveau du Land.
La loi sur le développement urbain constitue la base juridique du développement urbain.
Gibt es ein Städtebaugesetz? Ist das Bauen genehmigungspflichtig? Wenn ja, wer stellt es aus? Der Bürgermeister ?
Im Baugesetzbuch (BauGB) sind das Städtebaugesetz und das Bundesbaugesetz zusammengefasst. Das Bundesbaugesetz bildet die Rechtsgrundlage für die Nutzung von Grund und Boden. Das Bundesbaugesetz beinhaltet :
- das Bauplanungsrecht auf Bundesebene
- das Baurecht auf Bundeslandebene
Das Städtebaugesetz bildet die Rechtsgrundlage für den Städtebau.
4. Quel est le bâtiment du futur pour vous ?
Si je devais choisir un secteur commercial qui, j’en suis convaincu, connaîtra une demande beaucoup plus élevée de la part des locataires et des investisseurs à l’avenir, ce serait celui des propriétés liées aux sciences de la vie (en centre-ville).
En matière d’immobilier résidentiel, je considère que le secteur des résidences pour personnes âgées (vie adaptée à l’âge) est très pertinent pour l’avenir. Un bon concept fonctionnerait aussi bien dans les villes que dans les régions rurales, la demande en constante augmentation est basée sur la mégatendance démographique du « vieillissement » et l’offre actuelle est loin d’être suffisante pour répondre à la demande croissante prévisible dans les prochaines années.
Was ist für Sie das Gebäude der Zukunft ?
Wenn ich einen gewerblichen Sektor wählen müsste, von dem ich überzeugt bin, dass dieser künftig erheblich höhere Nachfrage von sowohl Mietern als auch von Investoren erfahren wird, dann wären das (innerstädtische) Life-Science-Immobilien.
Bei Wohnimmobilien würde ich den Sektor senior living (altersgerechtes Wohnen) als sehr zukunftsrelevant einschätzen. Ein gutes Konzept würde sowohl in der Stadt als auch in ländlichen Regionen gut funktionieren, die stetig steigende Nachfrage basiert auf dem demographischen Megatrend der „Überalterung“ und das derzeitige Angebot reicht bei Weitem nicht aus, um die abzusehende steigende Nachfrage der nächsten Jahre zu bedienen.
5. Des règles régissent-elles le collectif des propriétaires dans un immeuble. En France, il s’agit du régime de la copropriété. Avez-vous un système solidaire ?
C’est pareil en Allemagne. La communauté des propriétaires discute et décide des questions qui concernent la « propriété commune », c’est-à-dire les zones qui appartiennent à tous les propriétaires (par exemple les couloirs, la façade, le toit, le jardin, etc.). Ceci est réglementé dans la déclaration de division. Le principe de base en matière de copropriété est toujours le même, mais les détails de la déclaration de partage peuvent être très individuels.
Regeln die Eigentümergemeinschaft eines Gebäudes. In Frankreich ist dies die Miteigentumsregelung. Haben Sie ein einheitliches System ?
Dies ist ähnlich in Deutschland. Die Eigentümergemeinschaft bespricht sich und entscheidet über die Themen, die das „Gemeinschaftseigentums“ betreffen, also diejenigen Flächen, die allen Eigentümern anteilig gehören (z.B. Flure, Fassade, Dach, Garten, etc.). Dies ist in der sogenannten Teilungserklärung geregelt. Das Grundprinzip bei Eigentumswohnungen ist somit immer gleich, die Details der Teilungserklärung können hingegen sehr individuell sein.
6. Les diagnostics énergétiques sont-ils réalisés lors d’une mise en vente ou en location d’un bien ?
Le certificat énergétique avec les informations correspondantes sur la consommation énergétique du bien est désormais obligatoire pour la vente.
Wird bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie eine Energiediagnostik durchgeführt ?
Inzwischen ist der sogenannte Energieausweis mit entsprechenden Angaben zum Energieverbrauch des Objektes bei Verkäufen Pflicht.
7. La « vie participative » se développe-t-elle dans votre pays ?
Il existe des projets isolés, mais ceux-ci restent rares. Ici aussi, le secteur du logement adapté à l’âge est un endroit idéal pour tester de tels concepts.
Entwickelt sich in Ihrem Land « partizipatives Wohnen » ?
Es gibt vereinzelte Projekte, diese sind aber noch selten. Auch hier bietet sich der Sektor altersgerechtes Wohnen an, um solche Konzepte zu prüfen.
8. Quel est le prix de vente moyen au mètre carré dans votre pays ? Dans la capitale ?
En raison de la structure polycentrique de l’Allemagne, composée de nombreuses villes de plus de 100 000 habitants, un prix moyen à l’échelle nationale serait trompeur ou peu significatif. Selon l’agence immobilière E+V, le prix d’achat actuel d’un appartement à Berlin est d’environ 5 800 euros par mètre carré (T2 2023). Dans les très bons endroits de la ville, ce montant peut également atteindre cinq chiffres.
Wie hoch ist der durchschnittliche Verkaufspreis pro Quadratmeter in Ihrem Land ? In der Hauptstadt ?
Aufgrund der polyzentrischen Struktur Deutschlands mit zahlreichen Städten über 100.000 Einwohnern wäre ein landesweiter durchschnittlicher Preis irreführend bzw. wenig aussagekräftig. Laut dem Maklerhaus E+V beträgt der aktuelle Kaufpreis für eine Wohnung in Berlin ca. 5.800 EUR pro Quadratmeter (Q2 2023). Dieser kann in sehr guten Lagen innerhalb der Stadt aber auch fünfstellig werden.
9. Le locataire est-il protégé dans votre pays ? Quelle est la durée du contrat de location ?
En principe, les locataires bénéficient d’un niveau de protection élevé en Allemagne. Les contrats de location dans le secteur privé ont généralement une durée illimitée et le propriétaire dispose de très peu de possibilités pour mettre fin au contrat. Une vente n’affecte pas le contrat de location existant. Les locataires, en revanche, peuvent généralement résilier le contrat avec un préavis de 3 mois. Cependant, il est également possible de conclure des contrats à durée déterminée. Les possibilités du propriétaire pour augmenter les loyers (existants) sur le marché immobilier résidentiel privé sont également très limitées et nécessitent toujours une analyse précise du potentiel.
Ist der Mieter in Ihrem Land geschützt ? Wie lange läuft der Mietvertrag ?
Grundsätzlich genießen Mieter einen hohen Schutz in Deutschland. Private Mietverträge sind üblicherweise unbegrenzt in der Laufzeit und der Vermieter hat nur sehr wenige Möglichkeiten, den Vertrag zu beenden. Auch ein Verkauf beeinträchtigt den bestehenden Mietvertrag nicht. Mieter hingegen können üblicherweise mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, befristete Verträge abzuschließen. Die Möglichkeiten des Eigentümers zur Anhebung der (Bestands-)Mieten ist im privaten Wohnimmobilienmarkt ebenfalls sehr eingeschränkt und bedarf stets einer genauen Analyse des Potentials.
10. Le recours aux énergies renouvelables est-il courant ?
Pas encore courant, mais de plus en plus de concepts arrivent sur le marché, notamment en ce qui concerne la fixation de panneaux solaires.
Ist die Nutzung erneuerbarer Energien üblich ?
Üblich noch nicht, aber es kommen mehr und mehr Konzepte an den Markt, insbesondere hinsichtlich der Anbringung von Solar-Panelen.
11. Quel est le principal matériau de construction pour les nouveaux bâtiments ?
Béton. Cependant, je suppose que le bois en tant que matériau de construction deviendra beaucoup plus pertinent à l’avenir. Chez Saxovent, par exemple, nous utilisons des modules en bois pour planifier nos propres développements de projets et sommes également actionnaires de l’une des plus grandes usines de fabrication de modules en bois actuellement en construction en Allemagne. Cela garantit non seulement que nous disposons de la capacité d’usine appropriée, mais nous pouvons également prévoir des délais de construction considérablement réduits, une sécurité des coûts élevée et des dates de livraison fiables.
Was ist das Hauptbaumaterial für Neubauten ?
Beton. Ich gehe aber davon aus, dass der Baustoff Holz künftig deutlich an Relevanz gewinnen wird. Wir bei Saxovent zum Beispiel verwenden für die Planung eigener Projektentwicklungen Holzmodule und sind zudem Gesellschafter an einem der größten Holzmodul-Fertigungswerke, welches derzeit in Deutschland in Bau ist. Dadurch sichern wir uns nicht nur die entsprechenden Werkskapazitäten, sondern können darüber hinaus mit deutlich verkürzter Bauzeit, hoher Kostensicherheit und zuverlässigen Lieferterminen planen.
12. Une particularité immobilière de votre pays ?
Je pense que le niveau élevé de protection des locataires déjà mentionné en matière de résiliation et d’augmentation des loyers constitue la particularité la plus importante du marché immobilier résidentiel allemand, qui n’existe pas de cette manière dans de nombreux autres pays. C’est l’une des raisons pour lesquelles le taux d’accession à la propriété est relativement faible en Allemagne.
Eine Eigenschaft Spezifik Ihres Landes ?
Ich glaube, dass der bereits erwähnte hohe Mieterschutz hinsichtlich Kündigungen und Mieterhöhungen die wichtigste Besonderheit des deutschen Wohnimmobilienmarktes ist, die es dergestalt nicht in vielen anderen Ländern gibt. Auch deswegen ist die Wohnungseigentumsquote hier in Deutschland vergleichsweise gering.
13. Y a-t-il une crise du logement dans votre pays ? Si oui, que faut-il faire, selon vous, pour résoudre le problème ?
Acheteurs et vendeurs se rencontrent rarement en ce moment. L’époque où des rendements initiaux nets (de base) d’environ 3% pouvaient être atteints est désormais révolue. Compte tenu des courbes à terme EURIBOR, cela pourrait également durer plus longtemps. On peut donc certainement parler de crise. La BCE a déclenché la hausse des taux d’intérêt la plus rapide et la plus élevée de l’histoire, ce qui pourrait représenter un instrument de politique monétaire valable d’un point de vue macroéconomique. Il suffit que l’inflation et les taux d’intérêt reviennent à un équilibre sain.
Cependant, en raison de la hausse très rapide des taux d’intérêt combinée aux coûts de construction élevés, de nombreux plans d’affaires des années précédentes ont dû être rejetés et certains promoteurs de projets ont maintenant fait faillite. Les grandes entreprises sont également confrontées à d’importants problèmes de refinancement de leurs obligations qui arrivent à échéance prochainement. Il est donc d’autant plus important de sélectionner un partenaire professionnel, fiable et solvable, tant en tant qu’acheteur privé qu’en tant qu’acheteur institutionnel. Grâce à notre activité principale stable (production et vente d’électricité), nous pouvons faire avancer nos développements de projets immobiliers même dans des temps incertains et continuer à nous imposer comme un partenaire fiable sur le marché immobilier.
Comme toujours, les situations de crise offrent également des opportunités aux investisseurs courageux et intelligents. La « gestion d’actifs » et les connaissances en « finance d’entreprise » sont désormais particulièrement recherchées. Quiconque n’a pas peur de cela devrait, dans un avenir proche, garder un œil sur le marché immobilier allemand. Des opportunités intéressantes se présenteront. Je serais heureux d’en discuter avec vous.
Gibt es in Ihrem Land eine Immobilienkrise ? Wenn ja, was muss Ihrer Meinung nach getan werden, um das Problem zu beheben ?
Käufer und Verkäufer finden derzeit selten zusammen. Die Zeiten, in denen (Core-)Nettoanfangsrenditen von um die 3% erzielt werden konnten, sind erst einmal vorbei. Mit Blick auf die EURIBOR forward curves möglicherweise auch für längere Zeit. Man kann also durchaus von einer Krise sprechen. Die EZB hat den historisch schnellsten und höchsten Zinsanstieg ausgelöst, was aus makroökonomischen Gesichtspunkten ein valides Instrument der Geldpolitik darstellen mag. Inflation und Zinsen müssen sich eben auf einer gesunde Balance wieder einpendeln. Durch den sehr schnellen Zinsanstieg in Kombination mit hohen Baukosten mussten aber zahlreiche Business Pläne der Vorjahre verworfen werden und es sind inzwischen einige Projektentwickler insolvent. Größere corporates sehen sich außerdem konfrontiert mit erheblichen Refinanzierungsproblemen mit Blick auf ihre demnächst fälligen bonds.
Umso wichtiger ist die Auswahl eines professionellen, verlässlichen und solventen Partners, sowohl als privater Käufer, aber auch als institutioneller Erwerber. Durch unser stabiles Kerngeschäft (Stromproduktion und -verkauf) können wir unsere Immobilienprojektentwicklungen auch in unsicheren Zeiten voranbringen und uns auf dem Immobilienmarkt weiterhin als verlässlicher Partner etablieren.
Wie immer bergen krisenähnliche Situation auch Chancen für mutige und kluge Investoren. Gefragt sind jetzt insbesondere „Asset Management“ und Kenntnisse von „corporate finance“. Wer sich davor nicht scheut, sollte den deutschen Immobilienmarkt in der nächsten Zeit im Auge behalten. Es werden sich interessante Gelegenheiten ergeben.
Für einen Austausch hierzu stehe ich gern zur Verfügung.
14. Une demande aux politiques ?
Oui et même plusieurs demandes :
- Des conditions de financement améliorées et plus stables pour la construction durable,
- Des processus plus légers jusqu’à l’obtention d’un permis de construire
- Un allègement fiscal pour les primo-accédants privés.
En fait, trop peu de choses sont construites. Ce n’est pas un secret non plus. Dans de nombreuses villes (par exemple Berlin, Munich, Francfort, Hambourg), les loyers sont désormais à peine abordables pour de nombreux habitants. Le secteur de la construction est un indicateur de la stabilité économique du pays. Les développements actuels montrent la pénurie de logements et le risque de perte de milliers d’emplois. Compte tenu des évolutions inquiétantes qui dominent déjà l’industrie (l’industrie automobile, la construction mécanique et l’industrie chimique sont plongées dans une crise profonde), il est important de protéger le secteur de la construction d’un sort similaire. Et par là, j’entends expressément non seulement les subventions directes, qui conduisent souvent à une mauvaise allocation des ressources, mais plutôt la suppression des obstacles officiels à la désignation de terrains à bâtir et à l’obtention de permis de construire.
Eine Bitte an die Politik ?
Sogar mehrere Bitten:
- Verbesserte und stabilere Förderbedingungen für nachhaltiges Bauen
- Schlankere Prozesse bis zum Erwirken einer Baugenehmigung
- Steuererleichterungen für private Erstkäufer
Es wird faktisch zu wenig gebaut. Das ist auch kein Geheimnis. In vielen Städten (zum Beispiel in Berlin, München, Frankfurt, Hamburg) sind die Mieten für viele Bewohner inzwischen kaum noch bezahlbar. Die Bauwirtschaft ist ein Indikator für die wirtschaftliche Stabilität des Landes. Die aktuellen Entwicklungen zeigen den bestehenden Wohnungsmangel und die Gefahr des Verlustes tausender Arbeitsplätze.
Angesichts der besorgniserregenden Entwicklungen, die bereits Leitbranchen wie die Automobilindustrie, der Maschinenbau und die Chemieindustrie in eine tiefe Krise gestürzt haben, gilt es, die Bauwirtschaft vor einem ähnlichen Schicksal zu bewahren. Und damit meine ich ausdrücklich nicht nur direkte Subventionen, die oft zu einer Fehlallokation von Ressourcen führen, sondern vielmehr den Abbau von behördlichen Hindernissen bei der Ausweisung von Bauland und bei der Erwirkung von Baugenehmigungen.
15. Un souhait pour la fin de l’année 2023 ?
Plus de raison et de prudence dans tous les domaines, que ce soit en politique, dans les affaires ou dans la vie privée. Un dialogue plus ouvert au lieu de le nier, des modèles plus réels et plus d’incitations au lieu d’interdictions. Et l’accès à l’éducation pour tous.
Ein Wunsch für Ende 2023 ?
Mehr Vernunft und Besonnenheit in allen Bereichen, sei es in der Politik, in der Wirtschaft oder im privaten Miteinander. Mehr offener Dialog anstatt der Verweigerung dessen, mehr echte Vorbilder und mehr Anreize anstatt Verbote. Und Zugang zu Bildung für alle.
Pour en savoir plus sur SAXOVENT :
Nous sommes un family office basé à Berlin et actif en tant qu’investisseur d’impact ou développeur de projets dans les segments des énergies renouvelables, de l’immobilier et du capital-risque. Avec nos partenaires, nous assumons la responsabilité de préserver la terre comme un lieu où il vaut la peine d’habiter pour nos enfants. Nous nous y engageons depuis 1997. Nous sommes prêts à mettre nos idées en action et à accueillir les co-investisseurs qui participent à nos projets. En tant que responsable du financement, je suis votre premier interlocuteur et je peux structurer des opportunités d’investissement sur mesure pour les investisseurs en actions ou en dette intéressés.
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