Henry Buzy-Cazaux – Président de l’Institut du Management des services immobiliers (IMSI)

Henry Buzy-Cazaux – Président de l’Institut du Management des services immobiliers (IMSI)

 

Tout d’abord, je souhaite remercier les organisateurs de cette rencontre.

Ce soir, je ne reviendrai pas sur les constats, mais sur les solutions.

Les 60 ans de la loi du 10 juillet 1965

Lors du salon de la copropriété il y a 2 ans, nous avions célébré les 60 ans de la loi du 10 juillet 1965. À cette occasion, nous avions organisé une table ronde avec des voix différentes du monde de la copropriété : un avocat, Pierre Capoulade, le rédacteur du projet de loi de 1965 et le Président de la Commission relative à la copropriété, qui a pris sa part aux évolutions de la loi de 1965. Certains éléments m’ont marqué.  Il a évoqué une inquiétude économique au cœur du sujet de notre soirée et concernant les évolutions de la copropriété. Je ne vois pas bien comment les copropriétés peuvent économiquement s’en sortir avec le besoin de mettre à niveau technique les immeubles , en particulier les passoires thermiques mais pas seulement. Comment cela peut-il fonctionner ?

Donner plus de pouvoir au conseil syndical et au syndic ?

Deux groupes de travail ont réfléchi et ont dit qu’il fallait alléger, simplifier les choses en donnant plus de pouvoir au conseil syndical, voire au syndic. Je suis très réticent car l’approche démocratique doit être respectueuse de la situation de chacun. Si un copropriétaire ne peut pas réellement financer les travaux ou ne le veut pas, il faut le respecter. Si on se limite à cette considération, il faut changer le mode de décision.

Pour autant je ne suis pas pessimiste pour deux grandes raisons :

– la première raison : des outils existent. Il s’agit notamment du plan pluriannuel de travaux, issu de la loi Alur. Il faut évoquer le diagnostic technique global de l’immeuble. Ces outils sont précieux. Il faut démontrer aux copropriétaires les besoins pour prendre une décision. Des outils ont été inventés pour ça. Enfin, l’épargne obligatoire est essentielle. Les 5 % sont un minimum. Il faut encourager les copropriétaires à faire mieux délibérément.

Il faut également évoquer les outils économiques. Nous sommes à la troisième génération, qui se termine le 31 décembre. Il y aura sans doute une quatrième génération. Ce sont des outils méconnus des copropriétaires et des syndics. Pourtant c’est une manne financière précieuse, notamment le prêt collectif et l’éco PTZ. Je déplore qu’il n’existe aujourd’hui que deux acteurs financiers, qui proposent le prêt collectif.

– La seconde raison : il existe des moyens, qu’on ne peut pas nier. Le problème est culturel. Les syndics professionnels trainent-ils des pieds ? Isabelle Rey pense que les plus actifs sont les syndics bénévoles. Pour les syndics professionnels, c’est une conversion intellectuelle et professionnelle, existante pour les syndics professionnels qu’il faut transformer. Avec une limite : si c’est une transformation de son métier, il faut que des syndics croient en la rénovation énergétique. Je forme la relève des syndics.

À la sortie de l’école, moins de 5% des élèves choisissent de devenir syndics à la sortie. Pourquoi ?

Car ces métiers sont des métiers qui sont présentés et sont réellement aujourd’hui des métiers de gestion quotidienne. Ça n’intéresse personne. Si on dit aux jeunes qu’ils vont s’ennuyer, ils ne veulent pas y aller. Les jeunes ont envie de gérer des entreprises avec des stratégies et ils savent qu’il y aura des servitudes. Le métier de syndic est trop tourné vers la gestion quotidienne. Les copropriétaires le placent dans cette perspective. Il faut que ce métier se transfigure en un métier de la gestion du patrimoine collectif. C’est intéressant et ça rapporte. Je vais jusqu’au bout de la logique.

Vaut-il mieux se battre  pour que le forfait du syndic soit facturé 135 euros, sachant que les copropriétaires veulent le tarif le plus bas ? Ces débats ne sont pas intéressants. Ne vaut-il pas mieux être dans la perspective de dire que votre immeuble va évoluer dans 3 ans, car c’est la perspective d’évolution d’un immeuble. Ne faut-il pas arrêter avec le séquencement d’un an ? On ne peut rien faire pendant un an. Trois ans peuvent être la durée d’un plan pluriannuel de travaux. On va diagnostiquer et on va s’engager dans une évolution et une valorisation du patrimoine. On va faire de vrais travaux avec tous les outils possibles. On va peut-être pouvoir les financer avec de la surélévation. On va s’engager dans un certain montant de travaux.

Le syndic peut facturer des honoraires pour travaux.

N’est-il pas préférable d’avoir cette mission avec la responsabilité qui l’accompagne ? Si vous avez fait un bac + 5, il est plus intéressant de faire ça que de faire de la gestion quotidienne ou des tâches administratives. Et les professionnels seront rétribués sur le suivi et la vérification de la bonne réalisation des travaux. Est-il plus intéressant d’avoir 2 % sur 1 000 000 €, plutôt que de se battre sur 5 ou 10 euros pour l’année ?

La conversion des syndics et des copropriétaires

La conversion va venir des nouveaux professionnels, qui sont prêts à accomplir un métier de gestion du patrimoine collectif. Elle va également passer par une conversion des copropriétaires. Mais le pouvoir de conviction d’un syndic est très fort.  Certains qui défendent les consommateurs pensent qu’il est trop fort et qu’il faut des contre-pouvoirs, tels que le conseil syndical ou l’assemblée générale. Mais un syndic est quelqu’un qui doit entraîner. La conversion des syndics s’opérera par des jeunes.

Quant aux copropriétaires, il se passe quelque chose en matière de transition énergétique. Il faut accompagner ce changement.  Il faut que le syndic argumente, prépare avec des outils l’accompagnement financier des travaux et qu’il ait les réponses. Il peut indiquer avoir approché des banques. Il peut y avoir un CEE, un prêt collectif…

Des réponses par anticipation

Il faut qu’il apporte les réponses par anticipation et il faut parler du bénéfice en termes de valorisation de l’immeuble. Si l’immeuble vaut 6 millions d’euros , après travaux, il en vaudra tant ! Le syndic doit indiquer le gain. Chacun doit voir l’impact. On est dans une logique patrimoniale. On doit également être dans la logique de confort et d’économies d’énergie. Il faut montrer le retour sur investissement, qui est souvent compris entre 8 et 10 ans. Ce n’est pas le bout du monde !

Des arguments économiques et de confort, mais pas seulement…

Il existe donc des arguments économiques et de confort mais aussi un discours de conviction. Selon moi, les syndics sont en train de changer. Certains ne le feront pas. J’anticipe certaines objections. Je vois une profession qui se transfigure, à une profession qui évolue avec des contraintes. Quand la loi Alur est arrivée, de nombreux professionnels ont critiqué les mesures telles que le fonds travaux. Mais beaucoup ne la contestent plus. De nombreux professionnels sont en train de basculer.

Cette profession ne voit pas les perspectives pour partie. Mais je vois également de plus en plus de professionnels qui pensent que la loi est une chance. Elle donne les moyens de valoriser notre profession. D’autres vont trépasser car ils ne sont pas dans la perspective d’un métier à forte valeur ajoutée. La valeur ajoutée est un élément de la rénovation énergétique. Il y a également la réduction des charges, la rénovation du bâti, le confort…

Je suis optimiste car il y a des outils à disposition. À quelle échéance faut-il attendre cela ? Je dirai plutôt 5 ans que 2 ans. C’est long, c’est vrai… mais ce sera une évolution importante.

Qu’en est-il des mesures du Gouvernement ?

Aujourd’hui, dans le plan logement, je n’ai rien vu qui soit tourné vers ce sujet. Mais, Nicolas HULOT est au Gouvernement. Je pense qu’il est un homme de conviction. Il ne laissera pas ce domaine de la propriété privée, qui est en retard par rapport aux bailleurs sociaux ou à d’autres univers, en déshérence.

Dans la loi de finances, on verra s’il y a des outils d’encouragement ainsi que dans la future loi de simplification de la copropriété. C’est un projet de loi sur le droit à l’erreur avec des dispositions sur la copropriété. On verra si on va au-delà de la loi ALUR, qui a simplifié les majorités pour faire réaliser des travaux. Pour moi, les pouvoirs publics, les Gouvernements d’aujourd’hui et de demain encourageront cet élan.

Cependant, Philippe PELLETIER, Président du plan bâtiment durable, dit depuis longtemps, que les encouragements financiers s’arrêteront un jour car il n’appartient pas à la collectivité de passer son temps à booster. Le volet des moyens privés (tels que l’épargne) et des prêts privés collectifs serviront. Nous n’en sommes pas encore là. La période est difficile. Les pouvoirs publics doivent encore accompagner les copropriétés et notamment les plus fragiles. La prochaine loi de finances prévoira sûrement cela.

Merci.

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Isabelle Rey – Journaliste

Isabelle Rey – Journaliste au Monde

Bonsoir à tous,

Je suis journaliste au Monde, je suis plutôt spécialisée sur les questions du logement, aussi bien au niveau économique que social. Je suis auteure depuis un certain temps. Je ne suis pas spécialiste de la rénovation énergétique, mais vais essayer de vous présenter les enjeux autour de cette question.

Un historique de la rénovation énergétique

Tout d’abord, un bref historique de la rénovation énergétique, en commençant par la création du Crédit d’Impôt en 2005. Ce dispositif est un des outils majeurs utilisés par les particuliers pour réaliser leurs travaux.

Les Diagnostics de Performance Energétique ont été mis en place dès 2006 pour les ventes et en 2007 pour les locations. L’affichage de la classe énergétique dans les annonces n’est pas toujours respecté. Aucune sanction n’est prévue en cas de manquement.

Rappelons-nous les Etats Généraux de la Rénovation Energétique qui ont eu lieu, en 2007, suite à une promesse de Nicolas Sarkozy, candidat à la présidence de la République, à Nicolas Hulot et à sa fondation. Cet événement a été à l’origine des lois Grenelle de l’environnement 1 et 2. On devait tout verdir. La loi Grenelle 1 posait les principes, la loi Grenelle 2 les mesures d’application. Elles ont notamment créé l’Eco-Prêt à Taux Zéro et la RT 2012.

François Hollande a posé des objectifs importants lors de sa campagne : rénovation d’un million de logements par an. Puis, le Plan Batiment Energie a fixé le seuil à 500 000.

En 2014, fût créé le label « Reconnu Garant de l’Environnement », sous l’impulsion du Plan Bâtiment Durable.

Enfin, la loi de Transition Energétique de 2015 a rendu obligatoire la rénovation énergétique lors de travaux importants. Ce sont les travaux embarqués.

En 2016, l’Eco-Prêt à Taux Zéro a été élargi aux copropriétés.

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Tout d’abord, les outils mis en place sont vivement critiqués.

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De plus, le marché de la rénovation énergétique ne décolle pas.

Peu de travaux d’économies d’énergie sont réalisés. Les artisans s’en plaignent. Pourtant, le Gouvernement a mis de nombreuses aides sur la table.

image (4)Peu de logements sont réhabilités. En 2014, nous sommes à 288 000 logements réhabilités. Nous sommes très loin des 500 000 ! l’ADEME distingue la rénovation performante de la rénovation très performante (qui comprend au moins 2 actions sur 10). Les chiffres datent de 2014, mais il y a eu peu d’évolution.

Les rénovations sont réalisées à 80% par des propriétaires, 11% à l’occasion d’un achat et 43% concernent des appartements (57% dans les maisons).

Les résultats sont décevants.

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Pourquoi cet échec ?

La première raison est que les travaux sont trop chers. En outre, les gains d’énergie ne couvrent pas les travaux. Le problème fondamental est le manque de rentabilité.

La deuxième raison est l’existence de doutes vis-à-vis des gains consécutifs aux travaux réalisés : je ne suis pas sûr des économies d’énergie. Il existe un doute. Il s’agit d’un frein majeur.

La troisième raison est que c’est compliqué. Pourquoi faire des travaux pour un gain hypothétique ? Ils impliquent de nombreuses contraintes (rangement, temps des travaux…) pour un gain très hypothétique. La plus-value n’est pas aussi visible que la réfection d’une salle de bain ou d’une cuisine. Ce n’est pas visible.

Voici les raisons de l’échec : « je n’en ai pas besoin », « c’est trop élevé », « difficile rentabilité des travaux »…

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Il existe une raison plus grave. Les résultats ne sont pas toujours au rendez-vous. Une enquête de l’Ademe sur la satisfaction des clients : autour de 40 % des clients ne sont pas satisfaits. Or, ils cassent leur tirelire, font les dossiers, demandent des aides… Le taux est important. Avec une action, 33 % ont constaté une amélioration. Les résultats sont meilleurs quand les personnes ont fait deux actions, mais restent insatisfaisants.

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 Par ailleurs, les démarches sont jugées complexes.

 

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Enfin, les intérêts ne sont pas alignés dans une copropriété entre locataires et propriétaires, entre jeunes accédants, qui ont peu de marge de manœuvre financière et séniors, entre résidences principales et secondaires, selon la situation du logement (sous les toits ou au premier étage), selon la nature du chauffage, selon la situation personnelle du copropriétaire (mauvaise santé). au bout du compte, il y a peu de rénovations énergétiques des copropriétés.

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Rendre obligatoire le fonds de travaux aurait dû permettre de développer la rénovation énergétique des copropriétaires. Cependant, les syndics professionnels ne s’en sont pas emparés. Ce dispositif a essentiellement été mis en place dans les copropriétés gérées par un syndic bénévole. Pourtant, il s’agit d’un outil intéressant pour permettre l’engagement des travaux de rénovation.

Une remarque de la salle : si les diagnostiqueurs avaient la même responsabilité financière pour les DPE que pour l’attestation Carrez, les diagnostics seraient plus fiables.

Jean Gaubert – Médiateur national de l’énergie

Jean Gaubert – Médiateur national de l’énergie

En écoutant les débats de ce soir, je me suis demandé si j’avais ma place ici. J’habite dans un périmètre d’un kilomètre où il n’y a pas d’habitants. Je ne suis pas dans un collectif. Deuxième élément : la mission du Médiateur peut paraître éloignée du sujet. Mais je vais donner quelques réactions suite aux interventions de chacun. Habiter dans une zone de tension est très différent d’habiter dans une zone non tendue. Dans une zone de tension, on peut conserver son patrimoine sans faire de travaux. Dans les autres zones, il est important d’en réaliser pour conserver son patrimoine.

La mission du médiateur national de l’énergie

Je vais donc présenter notre mission. Le médiateur national de l’énergie est une institution née en 2006, au moment de l’ouverture des marchés de l’énergie et que je dirige depuis maintenant 3 ans et demi. Mon mandat s’arrête le 23 novembre 2019. Il s’agit d’une Autorité Administrative Indépendante. Personne ne peut nous donner d’ordres. Il existe d’autres AAI, telles que le Défenseur des droits ou l’Autorité des Marchés Financiers (AMF)…

L’information des consommateurs via le site energie-info.fr

Nous avons comme mission d’informer les consommateurs notamment via le site internet energie-info.fr. Nous ne vivons pas des recettes de notre site, nous sommes totalement indépendants. Deux millions de consommateurs viennent sur le site chaque année chercher de l’information sur les économies d’énergie, ou parce qu’ils ont un problème ou encore parce qu’ils ont envie de changer de fournisseur. Le comparateur sur le site energie-info.fr donne en temps réel les différentes offres de chaque opérateur : ensuite c’est aux consommateurs de prendre leur décision. Nous n’allons pas jusqu’à mettre en relation le consommateur avec l’opérateur d’énergie.

La deuxième mission est la résolution des litiges. Il existe 35 millions de contrats d’électricité en France et 11 millions de contrats de gaz. On reçoit environ 15 000 plaintes par an. Notre centre d’appels lui-même en reçoit près de 200 000 appels par an, qui ne sont pas vraiment des plaintes. Je dois dire que beaucoup de demandes sont résolues par les services consommateurs des opérateurs d’énergie qui font un important travail en amont. Notre service est donc résiduel.

Les solutions amiables sont possibles…

De nombreuses solutions amiables sont trouvées, parfois après notre saisine. Parfois, il y a des erreurs et même des problèmes simples qui ne se règlent pas. On ne sait pas pourquoi ! Dans toutes les administrations et des grandes entreprises françaises, il y a des problèmes d’incompréhension. Ce n’est pas admissible que le problème vienne jusqu’à nous pour un défaut de lecture. D’autre part, je n’oublie pas que les associations ont un rôle extraordinaire pour aider les citoyens.

… En dépit des dérives de certains opérateurs

Par ailleurs, nous constatons des dérives chez certains opérateurs, parfois tous. Si la situation ne bouge pas, j’alerte la presse, car les opérateurs n’aiment pas cela.

Les propositions d’amélioration de la loi

Enfin, nous proposons aussi des améliorations nécessaires à la loi. Nous saisissons alors les parlementaires pour leur suggérer de la faire modifier. Un exemple est l’interdiction du rattrapage de factures sur 14 mois.

L’observatoire de la précarité énergétique

Nous sommes également un assez bon observatoire de la précarité énergétique. Parfois les consommateurs nous contactent, non pas car ils ont un problème, mais parce qu’ils ne peuvent plus payer. Cela pose la dualité de la question de la précarité : les aides et l’amélioration du bâti. La conséquence recherchée ne doit pas être simplement l’amélioration du bâti mais un meilleur confort pour l’usager.

Par ailleurs, il n’est pas toujours évident que l’amortissement de l’investissement se fera assez rapidement. C’est parfois vrai lorsqu’on rénove des logements passoires où les gens ne se chauffaient plus car de toute façon ils chauffaient les rues… D’autre part, nous connaissons des situations où les familles vont consommer autant qu’avant mais ça changera totalement pour eux ! Dans ce cas-là, l’amortissement sera difficile à faire : leur facture ne baissant pas forcément.

Les perspectives en matière de coûts d’énergie

Troisième élément qui va dans le sens de l’obligation de rénovation énergétique. Quelles perspectives a-t-on en matière de coûts d’énergie ? C’est important de le savoir. Aujourd’hui, nous sommes dans une période où les coûts d’énergie sont plutôt bas. Cela va-t-il durer ? Est-ce que cela remontera ? Je ne suis pas prophète… La généralisation des énergies renouvelables fera baisser le coût, mais sans doute pas jusqu’à faire baisser la facture. D’autre part, les énergies renouvelables étant intermittentes, il faudra, tant qu’on ne sait pas stocker en grande quantité, se doter d’équipements de production complémentaires, ce qui conduira à un renchérissement. Le nucléaire pose d’autres difficultés, dont le coût de la rénovation des installations. Il est donc important de profiter de cette période où ce n’est pas trop cher pour anticiper une autre période où les coûts pourraient monter.

Les financements

Avant dernier élément, les financements. Avant d’en parler, il faut évoquer les coûts. Personnellement, j’ai une longue expérience de maître d’ouvrage public. J’ai toujours dit la somme dont je disposais et ne demandais pas le coût. On doit être capable de tenir les coûts par différents moyens. Au cas contraire, les gens ne pourront pas payer. De plus, la performance annoncée doit être respectée à la fin des travaux.

L’argent public

Dernier point, c’est l’argent public. Malheureusement, on constate trop souvent que les subventions n’ont servi qu’à faire monter les prix. En effet, nous sommes dans un système de la loi de l’offre et de la demande. Si l’offre est forte parce qu’on a solvabilisé plus de gens, l’opérateur n’a pas raison de faire des efforts pour trouver des clients.

À titre d’exemple, en 2008, j’ai acheté un poêle à bois. Je l’ai payé 6 000 € et j’ai bénéficié d’un crédit d’impôt. Quelques semaines après, je me suis rendu compte que le même poêle à bois était à 4 200 € il y a quelques années. Moralité : on a suivi la solvabilisation des consommateurs.

On a vu que le gouvernement ne financerait plus l’opération portes et fenêtres à partir du 1er janvier 2018 car on se rend compte que l’effet d’aubaine a conduit à augmenter le prix des fenêtres sans rapport avec le prix des matières premières et avec  celui des salaires.

Voilà ce que je voulais dire sur ces sujets-là. Ce sont des sujets complexes. Je partage beaucoup de choses avec vous. Il est difficile de gérer une copropriété.

Un point de non-retour

Concernant les sujets abordés, je crois qu’on est aujourd’hui à un point de non-retour. Quel sera le rythme de rénovation ? Sur l’obligation, il n’y a plus les doutes qu’il y avait il y a seulement 2 ou 3 ans. Le point de non-retour est aussi atteint au niveau politique. L’effort, qui a été timidement commencé sous le mandat de Nicolas SARKOZY avec le Grenelle de l’environnement, a continué sous le mandat de François HOLLANDE avec la loi sur la transition énergétique et aujourd’hui personne ne doute qu’elle va sans doute se poursuivre et s’amplifier avec Emmanuel MACRON et Nicolas HULOT. Cette continuité politique fait penser à nos concitoyens, que l’on est vraiment engagé. On ne reviendra plus dans le monde d’avant ! C’est-à-dire un monde où il n’y avait pas de demandes particulières, où on pensait qu’il n’y aurait pas de modifications pendant 40 ou 50 ans.

Raphaël di MEGLIO – ILLICOPRO

Raphaël di MEGLIO – ILLICOPRO

Bonjour à tous,

Je suis un cofondateur de ILLICOPRO. Je vais parler aujourd’hui des intérêts des copropriétés (des syndics et des copropriétaires) qui doivent être alignés.

Je vais essayer de répondre à deux questions ce soir. Pourquoi avons-nous créé cette société ? Que pouvons-nous apporter aux copropriétés en matière de rénovation énergétique ?

On s’est vite rendu compte qu’en France, les syndics étaient une grande source d’insatisfaction : les copropriétaires considèrent qu’ils payent trop d’honoraires et que la qualité de gestion est  mauvaise. On a interrogé des syndics professionnels et des bénévoles. En effet, en France, il y a deux moyens de gérer une copropriété : soit un prestataire extérieur qui est aujourd’hui source d’énormément d’insatisfaction, soit on opte pour un syndic bénévole, c’est-à-dire qu’un copropriétaire de l’immeuble devient syndic de l’immeuble. Cette appellation est un peu abusive car le propriétaire qui est nommé syndic peut parfaitement être rémunéré.

Ce modèle que l’on appelle autogestion, copropriété autonome… est un modèle qui satisfait énormément les copropriétaires car d’une part, il peut avoir une gestion locale, cela signifie que l’avenir de la copropriété peut être décidé entre copropriétaires. D’autre part il n’y a plus d’honoraires sur travaux, les pré états datés, états datés… Il y a 800 000 immeubles en copropriété dont 90% sont gérées aujourd’hui par un syndic professionnel.

Pourquoi parler d’alignement d’intérêts et quel est l’impact sur la rénovation énergétique ?

On a constaté que les intérêts des syndics professionnels n’étaient pas alignés sur ceux des copropriétaires. Les syndics recherchent le maximum de copropriétés à gérer, ce qui altère la qualité de gestion.

Si on nomme un copropriétaire en tant que syndic, les intérêts sont alignés sur ceux des syndics. Ce sont des copropriétaires qui prennent en main leur copropriété. Ils vont devoir faire attention à la maîtrise des charges par exemple. Cet alignement des intérêts est clairement intéressant pour la vie de l’immeuble pour la convivialité, mais également en matière d’entretien et de rénovation énergétique de l’immeuble.

Illicopro souhaite évangéliser ce modèle. Nous sommes là pour simplifier et mettre en valeur les syndics bénévoles.

Comment mettre en valeur les syndics bénévoles ?

La comptabilité des copropriétés est très complexe. ILLICOPRO a pour vocation de simplifier ces éléments.

Quel impact sur la rénovation énergétique ?
Le copropriétaire nommé comme syndic de la copropriété a accès à la plateforme pour gérer la copropriété. Il peut connaître les principales informations dont il a besoin : le solde des copropriétaires, les prochains appels de fonds, le budget voté et les factures des fournisseurs. Les informations évoluent en fonction des dépenses. À terme, deux manières peuvent pousser les copropriétés vers des plans de rénovation énergétique : d’une part, chaque copropriété va saisir les données comptables et ILLICOPRO sait donc ce qu’elles dépensent en matière d’eau et d’électricité. On peut vite détecter s’il y a une fuite ou une surcharge par rapport à l’année dernière et aussi comparer les copropriétés qui sont sur des zones géographiques similaires pour évaluer les dépenses. Cela permet de voir si les dépenses sont dans la norme. Chaque copropriétaire de l’immeuble a accès à la plateforme.

D’autre part, on crée une communauté de la gestion autonome de la copropriété, qui permet aux copropriétaires de partager leur expérience sur la rénovation énergétique.

J’espère que mon témoignage apportera au débat.

Didier MIGNERY – UP Factor Surélévation

Didier MIGNERY – UP Factor Surélévation

Bonsoir à toutes et à tous,

Je vais vous présenter la structure UP FACTOR ELEVATION.

La société est spécialisée dans la rénovation énergétique des copropriétés, mais pas seulement. UP FACTOR ELEVATION va trouver des solutions aux copropriétaires, en leur trouvant des sources de financement.

Au départ : une filiale d’une agence d’architecture

Je suis Didier MIGNERY. J’ai créé la société récemment. Au départ, il s’agit d’une filiale d’une agence d’architecture, créée il y a 15 ans et spécialisée dans la construction de logements locatifs pour les bailleurs sociaux. On a commencé à se lancer sur la rénovation lourde notamment des bâtiments anciens dans les secteurs sauvegardés.

Récemment, nous avons rénové des logements sociaux. Notons que les bailleurs sociaux ont respecté leur obligation de rénovation énergétique.

Ce qui est intéressant dans cette démarche, c’est que nous sommes dans du logement aidé. Il doit être exemplaire et remplir des objectifs.

Les premiers projets de surélévation

Dans cette première démarche d’architectes au départ, on a commencé à travailler sur les projets de surévaluation. Rapidement, des clients sont venus nous avoir car ils voulaient valoriser leur patrimoine, mais ne savaient pas comment faire. Le premier projet a été réalisé pour une municipalité dans le but de créer un cabinet de médecins en surélevant le toit. Il n’y avait pas assez de place. Cette mécanique a permis de ne pas avoir de foncier à acheter.  Le projet a donc été rapide.

Un autre projet important, réalisé en 2015, est un immeuble qui appartenait à un seul propriétaire. On lui a proposé de faire une surélévation et de faire deux logements pour valoriser son bien. Ce projet a duré 10 ans. Ce projet a été mené avant 2014 et a été complexe, car la municipalité n’était pas prête. Depuis la loi ALUR, un appel d’air a permis de faire des projets de surélévation. Aujourd’hui, on fait des surélévations. Mais elles vont au gré des réglementations d’urbanisme.

Depuis 10 ans, nous avons acquis un vrai savoir-faire.

Les contraintes liées à la copropriété

Auparavant, il y avait deux choses essentielles dans une copropriété : d’une part, l’article 26 de la loi de 195 qui imposait un vote à la double majorité. Aujourd’hui, seule la majorité simple doit être obtenue.

D’autre part, il existait un droit de véto des habitants des derniers étages, qui s’est transformé en droit de priorité. Les habitants bénéficient d’un droit de priorité pour un projet de surélévation, mais ne peuvent plus s’y opposer à un vote voté à la majorité.

Un énorme potentiel

On s’est posé des questions simples : en tant qu’architecte, c’est très compliqué de faire de la surélévation, qui est un processus très complexe. Il y a un potentiel énorme. 11 500 immeubles ont été recensés en 2015. À Paris, il y a environ 2 millions de m² possibles en surélévation selon nos estimations. Les enjeux sont importants en raison du prix du m² à Paris.

Cette exploitation de potentiel est difficile. En tant qu’architectes, ce n’était pas possible de gérer un projet car cela demande beaucoup d’expertise, de temps et d’aller-retour entre les différents intervenants.

Des compétences spécifiques

On a donc créé UP FACTOR, filiale de ZOOM FACTOR, dans laquelle on regroupe des compétences spécifiques : expertise architecturale, expertise technique (ingénieur structure), expertise financière (montage financier, subvention), expertise juridique (notaire, avocat). Grâce à cette expertise, adossée à une technologie numérique mise au point en interne, on a développé un outil numérique permettant de déterminer le potentiel de surélévation de n’importe quel immeuble dans Paris. On utilise des données Open source, des données cartographiques sur Paris première couronne et Lyon. Cela nous permet d’établir très rapidement le potentiel de surélévation et de trouver un modèle économique à notre activité.

Une activité dense en 2016

En 2016, nous avons réalisé 72 études de surélévations, signé 15 contrats et déposé 4 permis de construire. Il y a un taux de déchets importants mais également un taux de succès important pour un marché qui n’est pas encore mûr. On vous a fait un panel de projet en cours.

Pour voir les exemples illustrés

Premier exemple : une copropriété avait des travaux importants : isolation toiture, réfection de la toiture, ravalement et réfection des parties communes. Un des copropriétaires a vu le potentiel, nous a contactés. Un appel d’offres a été lancé. Il y avait un potentiel de 3 beaux logements. Les recettes permettent de réaliser les travaux de rénovation, qui sont réalisés concomitamment aux travaux de surélévation.

Un autre cas : un particulier veut avoir une vue. Il a acheté les combles d’une petite copropriété de sept logements. Il est venu nous voir pour convaincre les autres copropriétaires et monter le dossier. La copropriété avait des difficultés financières. Un dialogue a été mis en place sur le prix de vente des combles. Le problème est qu’il n’existe pas de référentiel sur le prix de vente. Finalement, un accord a été trouvé. Les travaux vont commencer. Cette opération, qui a donné un coup de souffle à la copropriété, a fait l’objet d’un reportage au journal télévisé de France 2.

Autre exemple dans un immeuble de bureaux. Une start-up est copropriétaire. Elle veut s’agrandir et se lance dans un projet de surélévation.

Il y a de nombreux exemples à Paris. Les projets se font dans le respect des règles juridiques.

Bailleurs sociaux, multipropriétaires et copropriétaires sont concernés

Nous sommes également allés voir les bailleurs sociaux et les multipropriétaires. On leur a fait du scoring pour voir les possibilités de surélévation sur leur patrimoine. Par exemple, un bailleur qui a 186 immeubles à Paris, a un potentiel de 28 immeubles surélevables. Après le scoring, on se lance dans une étude plus approfondie.

Encore une fois, les bailleurs sociaux qui s’engagent dans la rénovation énergétique trouvent ici une solution très intéressante : financement des travaux et création de logements nouveaux.

Parlons syndic de copropriétés. Il y a un vrai potentiel et une vraie démarche qui se met en place. Cependant, il existe des freins. C’est quand même beaucoup plus simple pour un propriétaire unique, qui voit immédiatement son intérêt. Pour une copropriété, c’est un peu plus difficile. Cependant les choses changent, car le potentiel de la vente d’un toit est énorme.

Parlons argent

Aujourd’hui, on est sur des fourchettes de 2 à 3 000 € / m² à Paris. Quand on commence à parler de30 / 40 / 50 000 euros par copropriétaire lors de la vente d’un toit, les chiffres font réfléchir et permettent d’engager les réflexions de travaux. C’est très rentable. Nous on génère de la valorisation et on crée du potentiel. Mais le frein majeur est que les copropriétaires sont peu enclins à réaliser des travaux qui ne sont pas obligatoires. Si on veut générer de la valeur, on trouve logique que cette génération de valeur puisse servir à la copropriété dans son ensemble. Il faudrait réinvestir. Mais c’est compliqué. C’est ce qui fait qu’aujourd’hui c’est beaucoup plus simple de travailler avec un bailleur social sur des plans pluriannuels. Même si le gain est très important, la peur des travaux est un frein essentiel. Les travaux durent plusieurs mois. C’est long pour un copropriétaire.

Dans notre démarche, on fait rencontrer des gens, on les rassure. Plus les projets vont arriver, plus on aura les terrains, plus on aura des solutions, plus on aura les adhésions.

Les techniques utilisées

On utilise toutes les techniques de préfabrication, car elles sont intéressantes (l’acier, le bois qui est un matériau très facile à travailler, quelques constructions traditionnelles). Ce sont surtout des cas par cas, on utilise des solutions qui sont adaptées à l’immeuble. On a connaissance de plusieurs possibilités de faire que l’on transmet à nos clients. L’idée est de mettre en place la solution adaptée à l’immeuble. Au niveau technique, il y a peu de risques. Si les immeubles existent, c’est que les cavités ont été comblées. Notre partenaire en étude de sols vérifie l’état du sol. Une surélévation d’un étage ajoute entre 5 et 10 % de charges supplémentaires.

L’exemple parisien

La ville de Paris est très favorable à la surélévation car lui permet de valoriser les réseaux et les services mis en place qu’elle exploite au quotidien. Urbanistiquement, on favorise l’immeuble qui est à côté de l’immeuble car il y aura ainsi moins de déperditions thermiques. La moyenne d’un projet à Paris est comprise entre 200 et 300 mètres carrés. Les bailleurs sociaux ont des projets plus importants.

Une technique ancienne

La surélévation ce n’est pas nouveau ! C’est la 4ème phase à Paris. Quand l’ascenseur est arrivé, on a créé deux étages par immeuble. Le règlement le plus permissif est celui de 1902. La loi Alur a cependant simplifié les choses.  La surélévation crée du potentiel ! Si on arrive à faire que les copropriétés s’approprient les choses comme une source de revenus potentiels, peut-être elles vont se lancer dans la rénovation énergétique.

Thomas Jorand – Groupe NEPSEN

Thomas Jorand – Groupe NEPSEN

Bonsoir à toutes et à tous,

Je représente le groupe NEPSEN. Il s’agit d’un réseau de bureaux d’études spécialisées dans la rénovation énergétique. Nous sommes au cœur des projets de rénovation énergétique en apportant toutes nos compétences techniques, architecturales et financières pour accompagner les copropriétés dans la réalisation de leurs travaux.

 

L’objectif est de vous présenter ce soir deux opérations ambitieuses de travaux, qui ont permis à des copropriétés de réussir la rénovation énergétique de ses bâtiments.

Nos compétences s’étendent :

– du diagnostic initial, qui est important car il s’agit d’un outil d’aide à la décision permettant de fournir les premiers éléments de compréhension des enjeux de rénovation aux copropriétaires. Le diagnostic initial comprend :

  • L’entretien et la maintenance du patrimoine : le ou les bâtiments et ses installations techniques,
  • La gestion technique des différents équipements à travers les contrats d’entretien/maintenance et de fourniture énergétique ,
  • Une projection des économies d’énergie pouvant être réalisées sur les différents aspects énergétiques,
  • Une synthèse de l’ensemble des actions possibles et de leur coût pour l’amélioration du patrimoine de la copropriété.

 

– aux études de Maîtrise d’œuvre permettant d’accompagner la copropriété dans la conception technique et architecturale jusqu’à la réception des travaux. La mission de Maîtrise d’œuvre comprend :

  • Le dimensionnement des installations techniques,
  • Le choix de la performance des ouvrages : matériaux, finition, détails techniques, sécurité, acoustique, énergie, etc.
  • La conception des projets architecturaux par la proposition de traitements esthétiques des bâtiments
  • La consultation d’entreprises travaux,
  • Le suivi des travaux jusqu’à la réception.

 

Ensuite, nous avons une activité de suivi d’exploitation. Nous ne nous arrêtons pas à la livraison d’un bâtiment rénové, mais nous suivons les installations énergétiques sur plusieurs années, pendant la vie de la copropriété afin de maîtriser les charges liées aux consommations énergétiques. Nous accompagnons ainsi le suivi de l’exploitant qui assure le pilotage de l’installation, les réglages, et vérifions les économies d’énergie qui ont suivi une rénovation.

Quels sont les objectifs principaux d’une rénovation énergétique ambitieuse, c’est à dire qui touchent à plusieurs points du bâtiment (bouquet de travaux) ?

– l’entretien de la copropriété est souvent le déclencheur. Aujourd’hui, la plupart des opérations sont déclenchées par la nécessité d’entretenir et d’assurer la pérennité du patrimoine.

– Le facteur énergétique n’est pas le principal élément déclencheur d’une réhabilitation. La diminution des charges énergétiques intervient dans un second temps.

– la valorisation du patrimoine . Il s’agit de la revalorisation esthétique et financière. Bien entendu, cela dépend énormément de la zone où on est, si le patrimoine se déprécie ou pas.

– L’amélioration du confort thermique : été comme hiver. On pense à la diminution des charges de chauffage, mais il ne faut pas oublier le confort estival.

– Le confort acoustique est de plus en plus pris en considération. Des retours d’expérience d’opération de rénovation énergétique ont pu apporter certains inconforts.
– Le bénéfice des aides et de subventions publiques car aujourd’hui, le contexte est plutôt favorable au niveau des aides proposées.

Je vous propose deux exemples de retours d’expériences très concrets de rénovation de copropriétés : un immeuble de la fin du 19ème siècle et une autre des années 1980s. Ce sont deux cas typiques de rénovation énergétique des copropriétés.

Exemples de rénovations réalisées par Nepsen

6 ème rencontre @L_P_A_E

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A organisé sa 6ème rencontre :

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« Faire de la copropriété un géant vert » 

Mardi 26 septembre 2017

à partir de 19H30

Agence des enfants rouges (PARIS)

Cet événement s’est inscrit dans le cadre de la Green Building Week – Edition 2017

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Pour découvrir la présentation de chaque intervenant cliquez sur son nom

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1ère table ronde : les constats / les difficultés pour lancer les rénovations énergétiques des copropriétés  – 19h45

La présentation des enjeux par Isabelle Rey – Journaliste au Monde

Le point de vue du gestionnaire par Raphaël Di Meglio – lIllicopro

Des exemples de surélévation par Didier Mignery – Up Factor Surélévation

2ème table ronde : les perspectives / l’avenir – 20h30

La conversion des syndics et des copropriétaires par Henry Buzy-Cazaux – Président de l’Institut du Management des services immobiliers (IMSI)

Les enjeux énergétiques par Jean Gaubert – Médiateur national de l’énergie

Des exemples de rénovation énergétique par Thomas Jorand – Groupe NEPSEN

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La rencontre a été suivie dun cocktail.

Nous remercions chaleureusement l’ensemble des intervenants ainsi que nos invités, de leur présence lors de cette rencontre riche en débats et en enseignements !

Un immense merci à notre partenaire l’Agence des enfants rouges qui nous a accueillis une nouvelle fois dans ses locaux.

A très bientôt !

 

Pour revivre en images ce moment, retrouvez quelques photos de la rencontre shootées par notre photographe Franck MOTTET :

 

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