Cinq experts exposent leur point de vue.
Cyril Sabatié,
Avocat.
ÉLAN, une loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique ?
C’est en tout cas ainsi qu’est présentée cette nouvelle loi définitivement adoptée par le Sénat le 16 octobre 2018. Issue d’un processus législatif assez rapide, cette nouvelle loi Logement devrait voir le jour fin novembre, après sans doute un ultime examen devant le Conseil constitutionnel.
Elaboré en même temps que la conférence de consensus organisée au Sénat en début d’année 2018, ce projet de loi est devenu un véhicule législatif fourre-tout passant de 65 articles à l’origine à plus de 230 à l’arrivée.
La volonté affichée de cette loi est de construire plus, mieux et moins cher en simplifiant notamment les normes de construction, en limitant et encadrant les recours contre les permis de construire et en facilitant la transformation de bureaux en logements.
A titre illustratif, 20 % seulement des logements neufs devront être construits pour être accessibles aux personnes à mobilité réduite. Les Associations réclamaient naturellement le maintien des 100 % adoptés par le passé (trop contraignant pour les promoteurs).
La loi Élan vise également à réformer le logement social et particulièrement le secteur HLM pour construire plus de logements sociaux. La question du réexamen de la situation des locataires du parc social de manière périodique et la transparence dans l’attribution des logements est également au cœur de ce dispositif.
Sur ces volets construction et logement social les objectifs sont ambitieux, mais il est indispensable de les atteindre ! En effet, le contentieux des permis de construire sclérose les initiatives des promoteurs et le manque de logements ainsi que de mobilité dans le parc social grippent le système actuel.
La loi Élan comporte également un volet tourné en direction du parc privé et de l’immobilier résidentiel. La loi institue notamment un bail dit mobilité, plus souple pour les jeunes actifs, accompagné de la garantie Visale. Elle dirige également certaines mesures contre les marchands de sommeil ou encore la location touristique.
On voit malheureusement réapparaître en zone tendue, sous forme facultative, l’encadrement des loyers dont on connaît aujourd’hui les effets quelque peu pervers.
Par ailleurs, la loi Élan octroie au gouvernement le pouvoir de légiférer par ordonnance afin de codifier le droit de la copropriété et de réviser les règles de gouvernance des copropriétés (notamment selon leur taille au regard du projet du GRECCO). Pour autant, et de manière peu cohérente, la loi comporte d’ores et déjà des mesures modifiant la loi du 10 juillet 1965. Tout y passe sans vraiment de cohérence : carnet numérique du logement, communication du règlement de copropriété au locataire, remise à plat de la prescription de l’article 42, redéfinition du caractère juridique du droit de jouissance privatif, accès aux parties communes, mise aux normes des règlements de copropriété etc… Le transfert de la propriété des colonnes montantes électriques à ENEDIS est également confirmé.
On l’aura compris cette loi Élan comporte des mesures tous azimuts, et non seulement à vocation numérique, comme ses prédécesseurs (ALUR, ENL, SRU…). A titre d’exemple on citera pour finir la réforme de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 instituant la protection des dénominations “agent immobilier”, “syndic de copropriété” et “administrateur de biens” ou encore la réforme du CNTGI.
Ghjuvan’Santu LE MAO,
Expert immobilier.
En première lecture, la loi ÉLAN peut être considérée par les politiques ou les professionnels de l’immobilier comme une loi « fourre-tout », c’est vrai vu le nombre d’article qu’elle regroupe, 230 !!!!
Toutefois, elle permet de simplifier et d’améliorer de nombreuses démarches pour les particuliers avec la création du « bail mobilité », la simplification de l’acte de cautionnement pour les jeunes, de simplifier les normes de construction afin de construire plus, mieux et pour moins cher, même si je reste perplexe sur ce point précis et ainsi augmenter le parc immobilier et plus spécialement les logements sociaux et enfin accélérer les démarches en matière d’urbanisme qui sont parfois un long chemin de croix pour les particuliers…
Autre élément positif pour moi, le durcissement de la loi sur les locations saisonnières qui je l’espère permettra de diminuer la concurrence déloyale qui est faite aux professionnels du tourisme par les particuliers louant leur résidence principale.
Par contre, concernant le net recul sur le pourcentage de logements neufs accessibles aux personnes à mobilité réduite, même si je peux concevoir que les contraintes et les coûts liés à ce type de logement sont importants, je pense qu’un pourcentage intermédiaire aurait pu être plus appréciable étant donné les nombreuses difficultés rencontrées quotidiennement par les personnes qui subissent un handicap.
Enfin, concernant la protection des différents statuts de professionnels de l’immobilier, à savoir, agent immobilier, syndic de copropriété, administrateur de biens, cette clarification était nécessaire et obligatoire, afin que le consommateur puisse prendre conscience qu’il avait réellement en face de lui un professionnel de l’immobilier avec des compétences et des responsabilités.
Cependant, le législateur aurait du aller plus moins dans sa démarche en créant le titre d’Expert Immobilier et en s’appuyant sur des organismes sérieux, professionnels et signataires de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière afin là aussi de sécuriser le consommateur pour qu’il puisse réellement faire la différence entre un Expert Immobilier professionnel qui applique les règles, les méthodes et le code déontologique de notre profession et une autre personne se faisant passer pour tel.
Lionel Formentelli,
Architecte.
« En marche », « Élan », que de perspectives positives….sur le papier.
Numériser le bâtiment, automatiser les dépôts de demande d’autorisation de construire, rationnaliser le nombre de logements accessibles aux personnes à mobilité réduite, mettre en ligne nombre de procédures liées au processus locatif : le menu de la loi Élan semble attractif, mais à y bien relire elle pourrait s’avérer être une réforme remplie de procédures stéréotypées maladroites.
Sous deux angles que nous pratiquons en qualité d’agence d’architecture, décryptons l’envers du décor :
Depuis quelques années, les demandes d’autorisation de construire tendent vers une logique mathématique et d’objectifs quantitatifs dont le point d’orgue est le « Cerfa » à remplir lors du dépôt. De 5 pages il y a 20 ans, on compte 15 à 25 pages désormais avec des renseignements tout aussi intéressants et ambigus que l’âge et le lui de naissance du pétionnaire (dont on ne sait pas en revanche en qualité de quoi il dépose un permis ? le propriétaire ? une sci sans aucun rapport avec le projet ?…), des renseignements incompréhensibles (même des instructeurs) sur la fiscalité des m2 crées (pour du logement, pour du commerce, pour des entrepôts et pour des centres équestres…mais jamais pour des bureaux…ne cherchez pas, y pas la case pour ce dernier cas….) : bref on pourrait jouer au jeu des 7 erreurs longtemps avec ces 25 pages de Cerfa ou lancer des défis aux administrations pour avoir leur avis sur comment remplir ceci ou cela et pour récolter autant d’avis que de communes sur le territoire…
Finalement, la loi Élan souhaite numériser tout cela, et finalement remplacer la bonne vielle analyse humaine par un mauvais futur algorithme en ligne qui, j’en prend le pari, remplacera les « instructeurs » de permis par une « machine » qui analysera la hauteur maximale du bâtiment et sa surface de plancher au regard d’une base de données des PLU (Plan Local d’Urbanisme) sans autre subtilité d’un VRAI ou FAUX d’un 1 ou 0…chers à notre nouveau système de pensée binaire.
Certains penseront que je caricature, mais un autre exemple concernant les RT2012 (Réglementation Thermique en vigueur depuis 2013) finiront de vous convaincre :
Nous déposons pour les petits projets de maisons souvent un dossier réglementaire RT2012, dossier que nous élaborons avec notre logiciel thermique licence reconnue par la profession, et utilisant les moteurs de calculs identiques à nos bureaux d’études partenaires qui interviennent eux sur des projets complexes avec leur plus-value d’intelligence humaine pour concevoir des gros bâtiments.
Bref, concrètement, on peut affecter des coefficients de parois (murs, toitures, planchers) totalement inefficaces thermiquement et compenser par quelques m2 de panneaux photovoltaïques pour décrocher le sésame du bâtiment conforme à la réglementation thermique. Oui en 2018……
Cela signifie qu’on peut intentionnellement détourner au delà de toute logique constructive un logiciel qui met en avant le calcul mathématique au lieu de privilégier la réflexion humaine et le bon sens. Ce « jeu » dangereux est aussi applicable sur les 1/6ème de surface vitrée du logement, que l’on peut répartir presque sans contrainte sur telle ou telle façade sans se préoccuper de privilégier les façades Sud plutôt que Nord pour les apports solaires….
Bref, de mon point de vue on s’achemine vers une société d’algorithmes de construction, une sorte de globalisation à la Google où les instructeurs seront remplacés par de belles machines…. : de toute façon ne soyons pas dupes, les seules remarques des instructeurs sur ces fameuses études RT 2012 ont été (véridique) : « votre entête ne comporte pas la Marianne et le logo du ministère, votre étude n’est pas conforme »….ce à quoi j’ai répondu en renvoyant la licence de notre logiciel et expliquant que j’aurais préféré avoir un débat sur le parti pris constructif de tel ou tel ouvrage et la gestion de l’ensoleillement que nous avions pris pour dessiner le bâtiment.
Second angle, et je ne me lancerai pas les débats pour ou contre 10 ou 20 ou 30% de logements accessibles aux personnes à mobilité réduite, tant le sujet semble sorti d’outre tombe.
La aussi la tromperie est grande comme une montagne…dire qu’un logement est accessible « facilement » c’est ouvrir la boite de Pandore, c’est chanter en play-back sur un vieux vinyle disco avec des habits vintage des 70’s.
Qui penserait commercialiser une auto en disant, c’est un 2 roues motrices mais avec quelques travaux vous pourrez le transformer en un beau 4×4, ou ce cabriolet Madame, Monsieur s’il ne vous convient plus, transformez le facilement en break pour vos weekend en famille.
Je caricature, mais la aussi le manque de réflexion de bon sens termine d’achever la réflexion avec une série de quottas issus d’un consensus…. 20% de logements accessibles….et pourquoi pas 22%, ou 18,60%….pour les nostalgiques de la Tva à virgule…. ?
Dans certaines opérations situées en centre ancien réaliser ne serait-ce un logement accessible pouvait être discutable (s’il n’y avait aucune place de parking faisable, ou des ruelles en pente vertigineuse) et en revanche une opération de logements collectifs sortis de terre au milieu d’un terrain vierge doit s’imposer sans même hésiter 100% des logements accessibles…
La aussi le débat et la subtilité de la réflexion a fait place à un quota dont la seule valeurs est de faire penser qu’on a fait un retour dans la réglementation des années 70… exit la loi cadre de 2005 qui 13 ans après sa parution avait déjà du mal entrer dans les mœurs.
Fabienne Magnan,
Notaire.
Le logement est le premier poste de consommation des ménages, il représente 26,2% de leur budget. La loi Élan part d’un constat selon lequel la construction d.un logement est un long et complexe processus. Le texte comprends 234 articles dont l’objectif est de répondre aux besoins de mobilité des locataires, lutter contre tous les abus et améliorer le cadre de vie de tout un chacun.
J’ai retenu deux aspects : le premier relatif à la location et le second relatif à la copropriété.
En matière de location, je me suis intéressée à une création et deux sanctions.
Une création : un nouveau bail dit « le bail mobilité ».
C’est un contrat de location de meublé de courte durée pouvant aller de 1 an à 10 mois destiné uniquement sauf cas de mobilité. Le montant du loyer est fixé librement et aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. En effet, les parties bénéficieront de la garantie dite VISALE (visa pour le logement et l’emploi). La garantie universelle des loyers est supprimée par la loi. Un nouveau type de bail qui se veut répondre aux besoins de mobilité des personnes en recherches d’emploi.
Les sanctions :
Le texte contient différentes mesures visant à lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil. A l’égard de ces derniers les sanctions sont accrues et notamment l’interdiction d’acquérir un bien à usage d’habitation a été portée à 10 ans.
Autre renforcement de sanctions, il s’agit de celles relatives à l’abus de locations saisonnières type « AirBnb ». Depuis la création de ces plateformes de locations saisonnières dans certaines villes un grand nombre d’appartements ont été retirés du marché de la location classique pour être orientés vers ces locations saisonnières beaucoup plus rentables.
La loi pour une République Numérique du 7 octobre 2016 avait offert aux villes la possibilité notamment de mettre en place un service d’enregistrement des propriétaires souhaitant louer leur résidence principale afin de décompter le nombre de nuitées (maximum 120/an).
Mais faute de sanctions, ce dispositif est très peu respecté tant par les plateformes que par les propriétaires.
La loi Élan prévoit des sanctions plus lourdes tant à l’égard des propriétaires que des sites internet diffusant les annonces.
En matière de location saisonnière, il y a une méconnaissance d’un certain nombre de règles dont les règles insérées dans le règlement de copropriété ainsi que celles incluses dans les baux. Ce qui a conduit récemment la justice à sanctionner une locataire à restituer l’intégralité des sommes qu’elle avait perçues au propriétaire en raison de la violation des dispositions du bail.
En matière de copropriété, la loi Élan vient consacrer plusieurs notions du droit de copropriété : les parties communes et réglementer également le droit de vote en assemblée générale.
Elles consacre les parties communes spéciales : c’est à dire celles qui sont affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces copropriétaires. Et les parties communes à jouissance privative : c’est à dire celles affectées à l’usage et l’utilité exclusifs d’un lot.
Elles appartiennent à tous les copropriétaires mais seul le copropriétaire dont cette partie est l’accessoire de son lot en a la jouissance.
Ces parties communes devront être mentionnées aux termes du règlement de copropriété et le syndic disposera d’un délai de 3 ans pour le mettre en conformité avec la loi.
Le droit de vote est modifié quant au nombre de délégations de vote, mais également quant aux modes de participation aux assemblées générales avec la possibilité d’une participation via la visioconférence.
Le gouvernement a été également autorisé, par voie d’ordonnance à prendre des dispositions visant à améliorer la gestion des immeubles et améliorer le contentieux.
Une loi comportant des dispositions variées instaurant visant à simplifier les procédures relatives à la construction (liées aux demandes de permis de construire, aux recours abusifs contre les permis de construire…), à dématérialiser également la communication de documents.
Je ne peux que me réjouir de ce souhait naissant de simplification.
Philippe Gaudry,
Cogérant d’une agence immobilière.
Je m’attacherai ici à répondre au sujet de la loi Elan, au regard de l’actualité et de notre profession d’agent immobilier, m’attardant sur la lutte contre le logement insalubre et la lutte contre la location saisonnière.
Dans le cadre de la lutte contre les marchands de sommeil et l’habitat indigne, la loi prévoit d’établir une présomption de revenus pour les propriétaires condamnés qui ne vont plus échapper à l’amende sous prétexte d’insolvabilité.
La loi renforce la peine encourue par ces derniers, les empêchant de devenir propriétaires pour une durée allant jusqu’à 10 ans.
La loi Elan renforce le dispositif obligeant les propriétaires à réaliser les mesures prescrites.
L’art. 58 simplifie la lutte contre l’habitat indigne, en centralisant les compétences à l’échelle communale et intercommunale. Il offre ainsi aux Maires la possibilité de récupérer les frais engagés auprès des propriétaires contrevenants. Ce qui dans le cadre de Marseille pourrait être une clé pour pallier à une situation d’urgence, bloquée depuis des années.
La loi Elan s’attaque aussi à l’autre face de l’habitat indigne puisqu’elle vient en aide aux propriétaires victimes de squatteurs par effraction qui ne seront plus forcément protégés par la trêve hivernale selon l’article 58 ter.
Autre aspect de loi Elan qui concerne directement notre profession d’intermédiaire immobilier entre particuliers car elle encourage à faciliter l’accès des jeunes de moins de 30 ans au logement via le cautionnement de la garantie Visale.
Cette caution sera plafonnée à 800 €, pour les étudiants en Île-de-France et pour les autres de 1300 € à 1500 € pour Paris intra-muros. Chose importante les colocations sont aussi concernées.
On peut regretter que ce dispositif soit encore trop peu connu des propriétaires et agences immobilières, car il offre une garantie sûre financée par les fonds publics.
Le tout nouveau bail « mobilité » de 10 mois qui tend à ouvrir une voie médiane pour les propriétaires et les locataires, est également garantie par le dispositif Visale.
Néanmoins, on peut se demander si ce type de contrat dit de mobilité ne viendra pas annihiler la lutte contre les locations saisonnières, notamment à Paris, en ouvrant la voie à une dérive dans son usage ; bien loin de l’esprit du texte qui tend à accompagner la solvabilité professionnelle et l’apprentissage.
En cela notre profession est directement mise face à ses responsabilités.
On peut regretter que la loi Elan ne vienne pas mettre un peu plus d’ordre dans les obligations successivement imposées aux agences immobilières et leurs agents par les lois ALUR et TRACFIN. Cette dernière obligeant à un fichage qui de mon point de vue dépasse largement les prérogatives et compétences d’un professionnel de l’immobilier… mais c’est un autre débat que j’espère nous aurons l’occasion de mener.
Vous souhaitez nous contacter ? N’hésitez plus !
Cyril Sabatié
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