Kevin TRODOUX, formateur fiscaliste FNAIM

Kevin TRODOUX, formateur fiscaliste FNAIM

Bonsoir à tous et merci d’être venus.

Alors le thème proposé : une révolution fiscale sous la présidence Macron ?

je sais que le Président est un grand révolutionnaire politique puisqu’il a été élu en dehors des parties. En revanche, je doute qu’il monte sur les barricades au niveau immobilier.

Le secteur de l’immobilier vous l’avez vu, n’était pas vraiment au cœur du programme proposé par Emmanuel MACRON, à tel point que dans son premier gouvernement il n’y avait pas de Ministre du logement. Cela a été un peu corrigé puisque le ministère du logement a été rattaché au ministère à la cohésion des territoires. C’est plutôt un bon signal pour faciliter la promotion et le foncier, beaucoup moins pour l’immobilier existant. Les promoteurs seront sûrement satisfaits de l’élection d’Emmanuel MACRON.

L’immobilier est un secteur qui marche plutôt bien, néanmoins, il souffre d’une fiscalité extrêmement lourde. On rappelle qu’on est largement fiscalisé au moment de l’achat. Les droits de mutation s’élèvent à 5,807 % et je n’ai pas vu de réforme sur le sujet. Or, il n’est pas possible aujourd’hui, d’être à ce point taxé lorsque vous achetez un bien. Se pose également la question des plus-values immobilières. On rappelle le système étonnant que nous avons actuellement avec les 22 ans de détention et les 30 ans pour les prélèvements sociaux. Or, détenir un bien 30 ans est extrêmement long. Il n’y a pas, là non plus, d’évolution ou la volonté de ramener tout à 22 ans. Voilà deux thèmes majeurs pour lesquels aucune annonce n’a été faite.

Les points importants : l’ISF, les produits financiers, le dispositif PINEL (prorogé une première année). Celui-ci a été poursuivi et il semblerait qu’il le soit encore l’année prochaine. Sur la partie immobilière en tant que telle, il n’y aura pas de révolution fiscale. Seules quelques réformes. La plus grande annonce est sur la taxe d’habitation mais celle-ci pose des problèmes immenses notamment sur le financement des collectivités locales. C’est un vrai questionnement et le sujet est assez obscur pour le moment.

On peut donc parler de statu quo sur la fiscalité immobilière.

Concernant l’ISF, il y a les 30 % d’abattement qui resteraient sur la résidence principale.
Même si le marché se porte plutôt bien, il faut bien évidemment distinguer Paris et sa province. Le marché ‘immobilier parisien est quand même soutenu malgré l’encadrement des loyers. Cet encadrement des loyers ne devrait pas non plus être supprimé. Il ne devrait pas être étendu à d’autres communes. La logique de l’encadrement des loyers est louable sauf qu’elle s’inscrit dans la surprotection des locataires. Il y a donc un marché locatif parisien sous-marin, qui n’existe pas. Beaucoup de propriétaires ne louent qu’à une seule condition : connaître son locataire. Une partie des bailleurs ne veulent même plus louer et sont prêts à acquitter la taxe de logement vacant. La part de logements vacants est considérable. Concernant l’expulsion locative, c’est indispensable d’alléger les procédures car les propriétaires bailleurs évitent de louer car ils savent que c’est extrêmement difficile d’expulser. Le système australien est radicalement différent, le propriétaire ne demande rien à l’entrée et en cas de problème, le locataire doit quitter les lieux. C’est un tout autre système qui a ses vertus et ses limites. L’encadrement a des effets pervers beaucoup plus nombreux que des effets bénéfiques. Il fait souhaitable de trouver un système intermédiaire.

En revanche, les revenus locatifs sont aujourd’hui imposés et particulièrement les revenus immobiliers. Le Gouvernement serait tenté de limiter les revenus locatifs immobiliers à un TMI à 30 % et non plus à 45 % ce qui pourrait s’avérer intéressant. Mais, j’ai tendance à dire dans mes cours, quand vous achetez un bien, vous payer, quand vous louez un bien, vous payez, quand vous ne louez pas un bien, vous payez et quand vous revendez un bien, vous payez.
Pour reprendre la phrase de Maurice ALLAIS, « vous ne pouvez pas taxer les gens quand ils gagnent de l’argent, quand ils en dépensent et quand ils épargnent ». Il faut faire des choix. Ces choix, à mon sens, ne seront pas faits. Et si ce soir la pierre est à l’endroit, concernant le révolutionnaire MACRON, je doute hélas, que la pierre soit en marche !

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Adrien PETIT, conseiller en gestion de patrimoine

Adrien PETIT, conseiller en gestion de patrimoine

Bonsoir à tous, traditionnellement j’accompagnais mes clients sur des produits essentiellement financiers. Je me suis intéressé à la pierre sur le tard. C’est la pierre angulaire du patrimoine des français. Tout un chacun cherche à investir et connaître ses capacités d’emprunt. Mon métier ne remplace pas celui d’agent immobilier, celui-ci cherche un bien affectif pour son client, pour qu’il puisse y vivre. Moi je ne travaille pas sur l’affectif mais essentiellement sur un levier, une création de patrimoine, des revenus complémentaires, en essayant de profiter de leviers permettant d’avoir un effort d’épargne ou un coût moins élevé. Effectivement, si j’achète un bien, je vais avoir un revenu fortement taxé à partir du moment où je gagne plus de 2200 € net sur une tête, je vais être taxé de 30 % sur mes revenus immobiliers, s’ajoute à cela la CSG, CRDS à 15,5 %. Tout ceci commence à être un peu lourd lorsque j’ai un prêt à côté, des contraintes, une taxe foncière notamment. Il y a donc des outils qui permettent d’acheter dans des conditions avantageuses. L’Etat donne des avantages mais ne fait pas de cadeau. Rien n’est miraculeux et il faut essayer de comprendre chaque dispositif. Les plus connus étant le dispositif PINEL mais aussi le CENSI-BOUVARD, le LMNP, la location meublée non professionnelle qui a aussi ses avantages. On a aussi la loi MALRAUX, qui est de l’immobilier rénové en hyper centre de petit et moyenne ville, ce qui correspond à des personnes qui payent une grosse fiscalité. Chaque dispositif a ses avantages et ses inconvénients. On va peut-être s’intéresser au dispositif PINEL et CENSI-BOUVARD.
La loi PINEL est la plus connue. Il y a un déficit de logement en France qui est plus ou moins voulu. Il faudrait construire entre 200 et 300 000 logements par an. L’ETAT n’a pas les moyens d’aider ou d’investir, il permet donc à tout un chacun d’acheter un bien neuf livré en 1 an ou 2 ans et d’avoir une réduction d’impôt à la clé. La réduction d’impôt est de 2 %. Si mon client a un budget de 200 000 €, il va pouvoir réduire ses impôts de 4 000 € par an et ce pendant 6 ou 9 ans. S’il souhaite prolonger de 9 à 12 ans, sa réduction d’impôts ne sera que de 1 %. La réduction d’impôt est sur le prix d’achat plus les frais de notaire. L’avantage est qu’il va acheter un bien pour lequel il ne va pas avoir à supporter l’aléa des travaux que l’on a très souvent dans les biens anciens. Il existe également une garantie décennale qui protège pendant 10 ans et une réduction d’impôt de 18 à 21 % de son budget d’acquisition. Ce qui va lui permettre d’avoir un effort d’épargne limité. L’effort d’épargne comprend d’un côté, le remboursement du prêt, la taxe foncière, assurance, la gestion locative, les charges de copropriété et d’un autre, les revenus fonciers générés et l’avantage de la réduction d’impôt.
On me pose souvent la question si le dispositif PINEL est une arnaque. Je réponds non mais il y a une grand partie de l’offre PINEL qui faudrait mettre à la poubelle car elle n’est pas pertinente. La plus-value étant derrière nous, pour une grande partie des biens immobiliers, il faut être vigilants sur les choix qu’on doit faire. Il faut éviter l’affectif et éviter d’acheter un bien neuf proche de sa famille dans un endroit où le bien ne se valorisera pas car il n’y a pas d’emploi ou il n’y a pas de perspective économique ou même de transports. Pour faire un bon achat PINEL, il faut se concentrer sur des grand bassins d’emploi pour être protégé sur la valeur de son patrimoine. On est aussi en zone tendue, on va donc avoir plus de demandes que d’offres. On peut donc escompter faire une plus-value. Normalement, un bon conseiller ne va pas mettre en avant la plus-value mais il existe des villes qui de par leur perspective de développement font que l’on sait que l’on est dans un marché sécurisé. Il faut donc se concentrer sur les 10 plus grandes villes de France. Selon la fiscalité de chacun, sur un bien à 200 000 €, on peut avoir un effort d’épargne qui peut être entre 290 et 400 € mensuel selon, les revenus et les paramètres d’imposition.
Le dispositif PINEL est très bien fait mais il faut être vigilant dans son choix et faire la transaction avec la bonne personne. C’est le métier d’un expert, d’un CGP ou d’un spécialiste dans différents organismes. Un banquier par exemple ne sera pas en mesure de suivre l’évolution de l’achat et d’être présent notamment au rendez-vous notaire.
Avec le gouvernement MACRON, beaucoup de choses vont sûrement changer. Nos méthodes de travail vont se digitaliser de plus en plus. On aura de plus en plus de contraintes qui serviront à protéger le consommateur et plus de transparence. C’est une bonne chose. Il faut être positif et optimiste. Un pays qui marche bien c’est parce que l’immobilier marche bien !

Concernant la loi CENSI-BOUVARD (la LMNP), ce dispositif concerne les résidences de services, par exemple, étudiantes et seniors. Ce sont deux types de résidences toujours très demandées. Demain, on aura toujours autant d’étudiants et on aura besoin de financer leurs études. Les personnes âgées aussi seront de plus en plus nombreuses, pyramide des âges oblige. Il existe aussi des résidences EHPAD ou touristiques. Ce n’est pas ce qu’il y a de plus sécurisant. Il faut donc très vigilants. La réduction d’impôt est un leurre sur ce type de dispositif, car elle est faible et on va payer l’impôt sur les revenus généré sur sa TMI plus CSG, CRDS. En revanche, il existe un système d’amortissement comptable qui permet d’avoir un bien sur lequel on ne subi pas de fiscalité pendant une durée précisée par le comptable, entre 15 et 25 ans.

Olivier NOËL, fondateur de Masuccession.fr

Olivier NOËL, fondateur de Masuccession.fr

On parle beaucoup fiscalité, mais personne ne parle du risque lié aux frais de succession qui est colossal. En 2 mots, les frais de succession s’élevaient à 12,5 milliards, soit 2,5 fois et demie plus que l’ISF. Je m’étonne d’ailleurs que personne n’en parle. L’ISF est beaucoup plus médiatisé. C’est 12,5 milliards à la charge de conjoints et d’enfants qui ont perdu un proche dans leur famille. C’est terrible, car des enfants doivent faire un chèque au notaire, car leur père est décédé. Et je suis étonné que personne ne prenne pas plus conscience de ce problème, qui concerne 650 000 familles par an. Et ça augmente à la vitesse de la démographie. C’était 10 milliards l’an dernier, c’est 12,5 milliards cette année et sûrement 18 l’an prochain. Pourquoi cette carence d’information sur le marché ? On s’aperçoit que personne n’a fait son job d’information sur plusieurs générations. Je pense aux banquiers, aux CGP, aux notaires, aux juristes, aux fiscalistes. Personne n’a fait son devoir d’information. Avec la démographie, ça prend des dimensions ubuesques. J’ai failli moi-même laisser une dette à mes enfants, à un moment où j’ai eu un coup dur dans la vie. Et je me suis juré de prévenir tous les autres du risque lié aux frais de succession.

J’ai digitalisé l’ensemble. J’ai inséré toute la fiscalité sur des serveurs. N’importe qui peut, en quelques minutes, déposer ses données patrimoniales et connaître le montant de ses frais de succession. Il est important de le connaître tant qu’on est en vie, car on peut le compresser de 74%. 99% des français ne connaissent pas aujourd’hui le montant de ce risque et laissent une dette à leur descendance. Ainsi, les gens peuvent connaître le montant des frais de succession et peuvent être accompagnés, sur internet pour le réduire. On est tous dans l’optimisation fiscale. Personne ne s’était attaqué aux frais de succession, c’est ce que j’ai fait. J’intéresse forcément l’industrie financière, car ça permet de collecter des datas, de donner des solutions parfaitement adaptées aux situations économiques des clients. Crédit Mutuel Archea est rentré dans ma société. Aujourd’hui, on veille sur 750 000 000 euros de frais de succession pour un peu plus de 10 000 familles.

Mais se pose la question du comblement du manque de ressources pour l’État ?

C’est tout à fait exact. L’État devra combler ce manque de ressources. Mais c’est purement de l’optimisation fiscale. D’ailleurs les français font l’exercice, sauf sur les frais de succession pour le moment. J’essaie donc de changer la culture sur cette matière.

Quels sont les moyens pour faire baisser les frais de succession ?

Ah, c’est tout mon secret. En fait, on utilise des techniques d’ingénierie patrimoniale. On joue notamment beaucoup sur le démembrement des patrimoines, en répartissant la valeur des patrimoines, sur la tête de plusieurs générations, ce qui fait que bien souvent, nos clients ne payent pas l’ISF et on répartit les risques. On passe très souvent les frais de succession à zéro. Il y a plein d’astuces et de produits financiers totalement méconnus. En gros, si je suis un oncle et que je veux transmettre, à ma nièce, un million d’euros, elle sera taxée de 600 000 euros. Si je m’en occupe avant et que j’utilise un produit financier un peu atypique, la tontine, que les français connaissent relativement peu, je vais permettre à l’oncle ou à la nièce d’économiser 540 000 euros. C’est un exemple parmi d’autres d’optimisation potentielle. Mais il y a un tas de techniques et de produits financiers. Les gens s’y sont peu intéressés, car ce n’est pas dans la nature humaine de gagner de l’argent en faisant faire des économies aux autres. Ce constat existe également pour les professionnels. Un CGP va très bien défendre les intérêts de ses clients. Pour ma part, je leur apporte des économies.

Abordez-vous le problème des régimes matrimoniaux ?

Nous avons le cas en ce moment. De nombreux couples achètent sans être mariés. C’est la catastrophe quand le conjoint découvre qu’il va payer 60 % de la moitié de la valeur de son bien, puisqu’il n’est pas marié avec son conjoint. Et la famille recomposée pose de nombreux problèmes.

Pouvez-vous nous décrire précisément votre concept ?

On rentre toutes ces données. On a le montant de ses frais de succession. C’est gratuit. Avant, une banque privée faisait payer cette analyse 2 500 euros. Ensuite, on achète une recommandation digitale à 99 euros, qui va permettre d’obtenir toutes les solutions pour réduire le risque lié aux frais de succession. La recommandation contient des souscriptions à des produits qui sont adaptés. C’est la société qui propose tous les produits financiers. On vise toujours l’économie pour nos clients. Mais le client peut acheter le produit ailleurs. De plus, on est en train d’élaborer une assurance liée aux frais de succession pour gérer ce risque. La part de confiance étant tellement forte avec nos clients, on fait le pari qu’ils souscrivent avec nous. Une fois que la confiance est acquise, notamment lors des appels téléphoniques, le client prend alors le choix de souscrire chez nous ou non. C’est une relation à distance.

Comment les notaires perçoivent-ils votre concept ?

De mieux en mieux. Ils nous détestaient au départ. Ils nous apprécient désormais. De jeunes notaires nous rejoignent, car ils apprécient la bienveillance financière qu’on accorde à nos clients. Ils ont conseillé les clients depuis de nombreuses années, mais ils ne sont pas très bons pour valoriser leur part de conseil, qui ne représente que 7% de leurs honoraires. Ce n’est pas dans leur gêne. De jeunes notaires nous rejoignent, ce qui va nous permettre d’accompagner nos clients sur la recommandation et sur tous les démembrements de propriété.

Y a-t-il un âge limite pour s’y intéresser ?

Non. Il faut s’y intéresser tant qu’on est en vie. Le drame est de ne pas s’y intéresser. Notre plus jeune client a 31 ans, le plus âgé a 76 ans. L’âge idéal est de s’en occuper vers 50 ans. Beaucoup de jeunes sont obligés de souscrire un prêt pour payer les frais de succession de leurs parents. Je suis étonné que ça ne soit pas plus médiatisé.

Qu’attendez-vous du quinquennat ?

Je pense que le Président donne un bon gros coup de pouce et insuffle des choses positives. Il a monté son mouvement comme une start-up. J’espère juste qu’il ne va pas décevoir. Au niveau des successions, il ne va toucher à rien, donc pas de révolution. Malheureusement, car il y a de vrais problèmes chez les seniors. À 59 ans, en France, on hérite de 200 milliards d’euros. Ça veut dire qu’on encaisse l’héritage de ses parents à 59 ans et donc on ne réinjecte pas l’héritage dans de l’économie productive. On l’empile sur son propre patrimoine. Du coup, les seniors qui ont déjà un patrimoine conséquent, plus leur patrimoine, se mettent à régler des frais de succession. Ils se demandent comment vont faire leurs enfants pour payer ces frais de succession, sauf qu’ils ont déjà empilé deux patrimoines. Ils sont alors à la retraite avec des revenus divisés par deux. Ils n’ont alors plus les moyens, ni d’entretenir, ni de transmettre leur gros patrimoine. On a énormément de clients fragilisés par leur patrimoine, par rapport à leurs revenus. C’est un vrai gros souci.

On aborde rarement le problème, car ça parait ubuesque.

Oui, effectivement, mais c’est un réel problème. L’État français travaille sur le sujet et se pose la question de qui doit prendre en charge une personne en état de dépendance, qui a un gros patrimoine. Est-ce nous qui payons sa maison de retraite, alors qu’il a un patrimoine de 2,5 millions d’euros ? Un autre ratio spectaculaire, qui est donné par André Masson, économiste. Quand on prend le ratio des revenus des seniors versus leur patrimoine, on est exactement dans la même situation économique qu’en 1914, c’est-à-dire que les gens avaient des patrimoines énormes, mais pas de revenus. Je pense qu’il va y avoir des bouleversements économiques, qui risquent d’être assez violents dans les années qui viennent.

Existe-t-il des concurrences fiscales selon les pays ?

Oui, il y a des trucs super malins à faire, avec une nouvelle loi européenne, qui dit qu’on est soumis à la loi sur les successions dans le pays où l’on meurt, lorsque nous sommes multirésidents. Ça permet de l’optimisation fiscale, car certains pays sont plus attractifs que d’autres. La loi est récente, environ un an. Et ça fait se poser plein de questions à tout le monde. Personne ne traite réellement de cette question, car se posent des problèmes pratiques entre les pays. Donc c’est compliqué et pas vraiment opérationnel encore.

Combien de personnes composent la société ?

Nous sommes une dizaine, dont 3 ou 4 ingénieurs patrimoniaux, qui s’occupent des dossiers complexes, notamment dans le cadre de patrimoines de plusieurs pays.

5 ème rencontre @L_P_A_E

A organisé sa 5^ème rencontre :

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« Le quinquennat immobilier : une révolution fiscale ? » 

Mardi 27 juin 2017

à partir de 18H15

IMSI – PARIS

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*** Pour découvrir la présentation de chaque intervenant cliquez sur son nom ***

 

Table ronde composée de :

– Kevin TRODOUX, formateur fiscaliste FNAIM

– Adrien PETIT, conseiller en gestion de patrimoine

– Philippe CARITEZ, membre de la fédération nationale des chasseurs immobiliers (FNCI)

– Olivier NOËL, fondateur de Masuccession.fr

La rencontre a été suivie d’une présentation photos sur le thème de la pierre (travail réalisé par le photographe officiel de @L_P_A_E) autour d’un cocktail.

Nous remercions chaleureusement l’ensemble des intervenants ainsi que nos invités, de leur présence lors de cette rencontre riche en débats et en enseignements !

Un immense merci à l’IMSI qui nous a accueillis dans ses locaux.

A très bientôt !

LA PIERRE A L’ENDROIT

 

Philippe CARITEZ, membre de la fédération nationale des chasseurs immobiliers (FNCI)

Philippe CARITEZ, membre de la fédération nationale des chasseurs immobiliers (FNCI)

Bonsoir,

Je représente la société Immobilieretvous et la Fédération nationale des chasseurs immobiliers, qui est composée d’une trentaine de sociétés, soit environ 200 chasseurs en France. Qu’est-ce que le métier de chasseur, un peu médiatisé ? C’est d’aider un investisseur à trouver un bien immobilier, à Paris, principalement, car le marché est plus important. Entre 90 et 95% des biens sont des biens anciens, mais aussi de biens neufs dans le cadre de la défiscalisation.

Pour évoquer le sujet de l’immobilier sous l’ère Macron, je voudrais prendre un peu de perspective. Actuellement, le marché immobilier est en forte hausse, principalement sur Paris. Sur les six premiers mois de l’année, les biens immobiliers ont pris 7 %. On estime à 9 % l’augmentation de la valeur des biens immobiliers sur une période d’un an. Ca veut dire à une forte hausse, qui elle-même fait suite à deux fortes hausses. Depuis la crise immobilière de 2008, les biens immobiliers ont pris 45 %. On est sur un marché de rareté. On a plus d’acquéreurs que de vendeurs. Trouver un bien est très difficile, d’où le rôle du chasseur immobilier, qui va aider à trouver ce bien rare. En perspective, on ne manque pas d’acquéreurs, et ceci d’autant plus avec l’augmentation des taux d’intérêt, depuis le début de l’année, qui disent à tout le monde que c’est le moment d’acheter. C’est la dernière opportunité. Il y a donc une augmentation très importante du nombre d’acquéreurs.

Pour revenir sur les mesures du quinquennat Macron, la mesure que je juge la plus importante est le fait qu’il va réformer l’ISF en ne fiscalisant que l’immobilier. Les acquéreurs ont gardé en mémoire que l’immobilier allait être taxé. Or, la mesure est de réduire l’ISF en ne taxant que les biens immobiliers. C’est vraii que ça a eu un effet de communication plutôt négatif. Et c’est vrai que l’arrivée de Cécile DUFLOT, il y a quelques années, a été synonyme de nombreux messages négatifs, qui avaient fait partir de nombreux investisseurs. Malgré un marché super positif, l’annonce de MACRON qu’on va fiscaliser l’immobilier, même si ce n’est pas vrai, va dans le sens d’un certain attentisme des acquéreurs. Je vais attendre de voir ce qu’il va faire, alors que cette réforme va surtout permettre de diminuer l’ISF et de réalluer certains actifs sur les produits financiers. L’idée selon moi est de favoriser l’investissement productif au détriment de l’investissement de rente. L’immobilier peut être considéré ainsi, même s’il fait marcher l’économie, notamment pour l’immobilier neuf. Selon lui ou l’impression qu’il en donne en ne fiscalisant que l’immobilier dans l’ISF, il souhaite que les plus gros revenus fassent certains arbitrages moins soumis sur un patrimoine immobilier détenu par les riches français. Voilà les grandes tendances.

Je voulais également revenir sur un point important à Paris, qui est celui de l’encadrement des loyers. Ca va faire maintenant deux ans que cette mesure est en place. Au début, 70 à 80 % des gens qui relouaient leur bien le faisaient sans respecter l’encadrement des loyers. Le prix était à 34 euros du mètre, je continue à le louer à 40. Maintenant, on a un changement. Les propriétaires commencent à s’y intéresser. Je ne dirai pas qu’on a une baisse du montant des loyers, mais on a beaucoup d’investisseurs ou, en tout cas, des gens qui ont du patrimoine immobilier à Paris, qui réfléchissent et qui ne vont plus augmenter les loyers comme ils l’ont fait auparavant. On a certaines baisses qui arrivent. J’ai plusieurs clients, qui auparavant louaient sans aucune difficulté leur bien et qui maintenant ont plus de difficulté à le louer. Les biens peuvent rester avec deux ou trois mois de vacance, ce qui va les inciter à réévaluer les biens un peu à la baisse. Ma volonté, quand j’accompagne des clients à rechercher des biens pour de l’investissement locatif, est de ne positionner que sur de l’encadrement des loyers. Certaines agences immobilières, qui, au début, ne respectaient pas l’encadrement des loyers, ont subi des procès. Aujourd’hui 80 à 90 % des agences respectent la règlementation ou refusent de louer un bien dans d’autres conditions. On a quelques phénomènes de baisse de loyer, malgré tous les défauts de cette loi. Mais on a aucun intérêt à bien entretenir son bien, car on ne le louera pas plus cher. Ca a des effets pervers. La politique de Macron a été de dire qu’on ne touche à rien. Pour moi, la vraie inquiétude n’est pas dans l’ère Macron, mais elle est dans la Mairie de Paris, qui a une position très dure : construction de nombreux logements sociaux, volonté de renforcer l’encadrement des loyers pour éviter de voir fuir son patrimoine immobilier vers de la location saisonnière. Elle veut se recentrer vers des logements qui sont destinés aux parisiens, qui habitent à Paris et qui votent à Paris. Il y a de véritables enjeux politiques derrière ces choix.

Les enjeux sont donc principalement locaux, comme on peut le voir avec le Grand Paris et ses transports. De plus, le problème est différent en province. Les riches familles françaises, qui investissaient et qui désormais seront taxés à l’ISF, vont peut-être réarbitrer leurs choix stratégiques. Les biens de famille seront peut-être abandonnés au profit de produits financiers pour éviter cette taxation. L’ISF n’est pas un impôt qui rapporte beaucoup. Mais la peur d’y être soumis peut faire faire des choix très différents pour les propriétaires, qui ne seront pas toujours dans leur intérêt. Son montant n’est pas si important que ça, mais cet impôt génère de la peur.

Est-il génant que l’on recentre l’ISF sur l’immobilier, car les propriétaires français ne sont pas forcément riches. Pour traiter de cette question, il faut rappeler le recentrage de l’ISF et l’augmentation de la CSG. Cependant, les propriétaires peuvent en France déduire les intérêts d’emprunt, les charges… Est taxable seulement la somme dont on déduit de nombreux éléments. Mais oui, l’immobilier est trop taxé si on ne fait rien. Car le meublé peut permettre de l’amortissement. Le résultat fiscal est proche de zéro sur une période comprise entre zéro et 15 ans si on s’organise bien.

En conclusion, il y a un mot magique : c’est la capacité d’emprunt. On se fait de l’argent avec de l’argent de la banque. Si vous avez de la capacité de l’emprunt, profitez-en !