Henry Buzy-Cazaux – Président de l’Institut du Management des services immobiliers (IMSI)

Henry Buzy-Cazaux – Président de l’Institut du Management des services immobiliers (IMSI)

 

Tout d’abord, je souhaite remercier les organisateurs de cette rencontre.

Ce soir, je ne reviendrai pas sur les constats, mais sur les solutions.

Les 60 ans de la loi du 10 juillet 1965

Lors du salon de la copropriété il y a 2 ans, nous avions célébré les 60 ans de la loi du 10 juillet 1965. À cette occasion, nous avions organisé une table ronde avec des voix différentes du monde de la copropriété : un avocat, Pierre Capoulade, le rédacteur du projet de loi de 1965 et le Président de la Commission relative à la copropriété, qui a pris sa part aux évolutions de la loi de 1965. Certains éléments m’ont marqué.  Il a évoqué une inquiétude économique au cœur du sujet de notre soirée et concernant les évolutions de la copropriété. Je ne vois pas bien comment les copropriétés peuvent économiquement s’en sortir avec le besoin de mettre à niveau technique les immeubles , en particulier les passoires thermiques mais pas seulement. Comment cela peut-il fonctionner ?

Donner plus de pouvoir au conseil syndical et au syndic ?

Deux groupes de travail ont réfléchi et ont dit qu’il fallait alléger, simplifier les choses en donnant plus de pouvoir au conseil syndical, voire au syndic. Je suis très réticent car l’approche démocratique doit être respectueuse de la situation de chacun. Si un copropriétaire ne peut pas réellement financer les travaux ou ne le veut pas, il faut le respecter. Si on se limite à cette considération, il faut changer le mode de décision.

Pour autant je ne suis pas pessimiste pour deux grandes raisons :

– la première raison : des outils existent. Il s’agit notamment du plan pluriannuel de travaux, issu de la loi Alur. Il faut évoquer le diagnostic technique global de l’immeuble. Ces outils sont précieux. Il faut démontrer aux copropriétaires les besoins pour prendre une décision. Des outils ont été inventés pour ça. Enfin, l’épargne obligatoire est essentielle. Les 5 % sont un minimum. Il faut encourager les copropriétaires à faire mieux délibérément.

Il faut également évoquer les outils économiques. Nous sommes à la troisième génération, qui se termine le 31 décembre. Il y aura sans doute une quatrième génération. Ce sont des outils méconnus des copropriétaires et des syndics. Pourtant c’est une manne financière précieuse, notamment le prêt collectif et l’éco PTZ. Je déplore qu’il n’existe aujourd’hui que deux acteurs financiers, qui proposent le prêt collectif.

– La seconde raison : il existe des moyens, qu’on ne peut pas nier. Le problème est culturel. Les syndics professionnels trainent-ils des pieds ? Isabelle Rey pense que les plus actifs sont les syndics bénévoles. Pour les syndics professionnels, c’est une conversion intellectuelle et professionnelle, existante pour les syndics professionnels qu’il faut transformer. Avec une limite : si c’est une transformation de son métier, il faut que des syndics croient en la rénovation énergétique. Je forme la relève des syndics.

À la sortie de l’école, moins de 5% des élèves choisissent de devenir syndics à la sortie. Pourquoi ?

Car ces métiers sont des métiers qui sont présentés et sont réellement aujourd’hui des métiers de gestion quotidienne. Ça n’intéresse personne. Si on dit aux jeunes qu’ils vont s’ennuyer, ils ne veulent pas y aller. Les jeunes ont envie de gérer des entreprises avec des stratégies et ils savent qu’il y aura des servitudes. Le métier de syndic est trop tourné vers la gestion quotidienne. Les copropriétaires le placent dans cette perspective. Il faut que ce métier se transfigure en un métier de la gestion du patrimoine collectif. C’est intéressant et ça rapporte. Je vais jusqu’au bout de la logique.

Vaut-il mieux se battre  pour que le forfait du syndic soit facturé 135 euros, sachant que les copropriétaires veulent le tarif le plus bas ? Ces débats ne sont pas intéressants. Ne vaut-il pas mieux être dans la perspective de dire que votre immeuble va évoluer dans 3 ans, car c’est la perspective d’évolution d’un immeuble. Ne faut-il pas arrêter avec le séquencement d’un an ? On ne peut rien faire pendant un an. Trois ans peuvent être la durée d’un plan pluriannuel de travaux. On va diagnostiquer et on va s’engager dans une évolution et une valorisation du patrimoine. On va faire de vrais travaux avec tous les outils possibles. On va peut-être pouvoir les financer avec de la surélévation. On va s’engager dans un certain montant de travaux.

Le syndic peut facturer des honoraires pour travaux.

N’est-il pas préférable d’avoir cette mission avec la responsabilité qui l’accompagne ? Si vous avez fait un bac + 5, il est plus intéressant de faire ça que de faire de la gestion quotidienne ou des tâches administratives. Et les professionnels seront rétribués sur le suivi et la vérification de la bonne réalisation des travaux. Est-il plus intéressant d’avoir 2 % sur 1 000 000 €, plutôt que de se battre sur 5 ou 10 euros pour l’année ?

La conversion des syndics et des copropriétaires

La conversion va venir des nouveaux professionnels, qui sont prêts à accomplir un métier de gestion du patrimoine collectif. Elle va également passer par une conversion des copropriétaires. Mais le pouvoir de conviction d’un syndic est très fort.  Certains qui défendent les consommateurs pensent qu’il est trop fort et qu’il faut des contre-pouvoirs, tels que le conseil syndical ou l’assemblée générale. Mais un syndic est quelqu’un qui doit entraîner. La conversion des syndics s’opérera par des jeunes.

Quant aux copropriétaires, il se passe quelque chose en matière de transition énergétique. Il faut accompagner ce changement.  Il faut que le syndic argumente, prépare avec des outils l’accompagnement financier des travaux et qu’il ait les réponses. Il peut indiquer avoir approché des banques. Il peut y avoir un CEE, un prêt collectif…

Des réponses par anticipation

Il faut qu’il apporte les réponses par anticipation et il faut parler du bénéfice en termes de valorisation de l’immeuble. Si l’immeuble vaut 6 millions d’euros , après travaux, il en vaudra tant ! Le syndic doit indiquer le gain. Chacun doit voir l’impact. On est dans une logique patrimoniale. On doit également être dans la logique de confort et d’économies d’énergie. Il faut montrer le retour sur investissement, qui est souvent compris entre 8 et 10 ans. Ce n’est pas le bout du monde !

Des arguments économiques et de confort, mais pas seulement…

Il existe donc des arguments économiques et de confort mais aussi un discours de conviction. Selon moi, les syndics sont en train de changer. Certains ne le feront pas. J’anticipe certaines objections. Je vois une profession qui se transfigure, à une profession qui évolue avec des contraintes. Quand la loi Alur est arrivée, de nombreux professionnels ont critiqué les mesures telles que le fonds travaux. Mais beaucoup ne la contestent plus. De nombreux professionnels sont en train de basculer.

Cette profession ne voit pas les perspectives pour partie. Mais je vois également de plus en plus de professionnels qui pensent que la loi est une chance. Elle donne les moyens de valoriser notre profession. D’autres vont trépasser car ils ne sont pas dans la perspective d’un métier à forte valeur ajoutée. La valeur ajoutée est un élément de la rénovation énergétique. Il y a également la réduction des charges, la rénovation du bâti, le confort…

Je suis optimiste car il y a des outils à disposition. À quelle échéance faut-il attendre cela ? Je dirai plutôt 5 ans que 2 ans. C’est long, c’est vrai… mais ce sera une évolution importante.

Qu’en est-il des mesures du Gouvernement ?

Aujourd’hui, dans le plan logement, je n’ai rien vu qui soit tourné vers ce sujet. Mais, Nicolas HULOT est au Gouvernement. Je pense qu’il est un homme de conviction. Il ne laissera pas ce domaine de la propriété privée, qui est en retard par rapport aux bailleurs sociaux ou à d’autres univers, en déshérence.

Dans la loi de finances, on verra s’il y a des outils d’encouragement ainsi que dans la future loi de simplification de la copropriété. C’est un projet de loi sur le droit à l’erreur avec des dispositions sur la copropriété. On verra si on va au-delà de la loi ALUR, qui a simplifié les majorités pour faire réaliser des travaux. Pour moi, les pouvoirs publics, les Gouvernements d’aujourd’hui et de demain encourageront cet élan.

Cependant, Philippe PELLETIER, Président du plan bâtiment durable, dit depuis longtemps, que les encouragements financiers s’arrêteront un jour car il n’appartient pas à la collectivité de passer son temps à booster. Le volet des moyens privés (tels que l’épargne) et des prêts privés collectifs serviront. Nous n’en sommes pas encore là. La période est difficile. Les pouvoirs publics doivent encore accompagner les copropriétés et notamment les plus fragiles. La prochaine loi de finances prévoira sûrement cela.

Merci.

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