Didier MIGNERY – UP Factor Surélévation

Didier MIGNERY – UP Factor Surélévation

Bonsoir à toutes et à tous,

Je vais vous présenter la structure UP FACTOR ELEVATION.

La société est spécialisée dans la rénovation énergétique des copropriétés, mais pas seulement. UP FACTOR ELEVATION va trouver des solutions aux copropriétaires, en leur trouvant des sources de financement.

Au départ : une filiale d’une agence d’architecture

Je suis Didier MIGNERY. J’ai créé la société récemment. Au départ, il s’agit d’une filiale d’une agence d’architecture, créée il y a 15 ans et spécialisée dans la construction de logements locatifs pour les bailleurs sociaux. On a commencé à se lancer sur la rénovation lourde notamment des bâtiments anciens dans les secteurs sauvegardés.

Récemment, nous avons rénové des logements sociaux. Notons que les bailleurs sociaux ont respecté leur obligation de rénovation énergétique.

Ce qui est intéressant dans cette démarche, c’est que nous sommes dans du logement aidé. Il doit être exemplaire et remplir des objectifs.

Les premiers projets de surélévation

Dans cette première démarche d’architectes au départ, on a commencé à travailler sur les projets de surévaluation. Rapidement, des clients sont venus nous avoir car ils voulaient valoriser leur patrimoine, mais ne savaient pas comment faire. Le premier projet a été réalisé pour une municipalité dans le but de créer un cabinet de médecins en surélevant le toit. Il n’y avait pas assez de place. Cette mécanique a permis de ne pas avoir de foncier à acheter.  Le projet a donc été rapide.

Un autre projet important, réalisé en 2015, est un immeuble qui appartenait à un seul propriétaire. On lui a proposé de faire une surélévation et de faire deux logements pour valoriser son bien. Ce projet a duré 10 ans. Ce projet a été mené avant 2014 et a été complexe, car la municipalité n’était pas prête. Depuis la loi ALUR, un appel d’air a permis de faire des projets de surélévation. Aujourd’hui, on fait des surélévations. Mais elles vont au gré des réglementations d’urbanisme.

Depuis 10 ans, nous avons acquis un vrai savoir-faire.

Les contraintes liées à la copropriété

Auparavant, il y avait deux choses essentielles dans une copropriété : d’une part, l’article 26 de la loi de 195 qui imposait un vote à la double majorité. Aujourd’hui, seule la majorité simple doit être obtenue.

D’autre part, il existait un droit de véto des habitants des derniers étages, qui s’est transformé en droit de priorité. Les habitants bénéficient d’un droit de priorité pour un projet de surélévation, mais ne peuvent plus s’y opposer à un vote voté à la majorité.

Un énorme potentiel

On s’est posé des questions simples : en tant qu’architecte, c’est très compliqué de faire de la surélévation, qui est un processus très complexe. Il y a un potentiel énorme. 11 500 immeubles ont été recensés en 2015. À Paris, il y a environ 2 millions de m² possibles en surélévation selon nos estimations. Les enjeux sont importants en raison du prix du m² à Paris.

Cette exploitation de potentiel est difficile. En tant qu’architectes, ce n’était pas possible de gérer un projet car cela demande beaucoup d’expertise, de temps et d’aller-retour entre les différents intervenants.

Des compétences spécifiques

On a donc créé UP FACTOR, filiale de ZOOM FACTOR, dans laquelle on regroupe des compétences spécifiques : expertise architecturale, expertise technique (ingénieur structure), expertise financière (montage financier, subvention), expertise juridique (notaire, avocat). Grâce à cette expertise, adossée à une technologie numérique mise au point en interne, on a développé un outil numérique permettant de déterminer le potentiel de surélévation de n’importe quel immeuble dans Paris. On utilise des données Open source, des données cartographiques sur Paris première couronne et Lyon. Cela nous permet d’établir très rapidement le potentiel de surélévation et de trouver un modèle économique à notre activité.

Une activité dense en 2016

En 2016, nous avons réalisé 72 études de surélévations, signé 15 contrats et déposé 4 permis de construire. Il y a un taux de déchets importants mais également un taux de succès important pour un marché qui n’est pas encore mûr. On vous a fait un panel de projet en cours.

Pour voir les exemples illustrés

Premier exemple : une copropriété avait des travaux importants : isolation toiture, réfection de la toiture, ravalement et réfection des parties communes. Un des copropriétaires a vu le potentiel, nous a contactés. Un appel d’offres a été lancé. Il y avait un potentiel de 3 beaux logements. Les recettes permettent de réaliser les travaux de rénovation, qui sont réalisés concomitamment aux travaux de surélévation.

Un autre cas : un particulier veut avoir une vue. Il a acheté les combles d’une petite copropriété de sept logements. Il est venu nous voir pour convaincre les autres copropriétaires et monter le dossier. La copropriété avait des difficultés financières. Un dialogue a été mis en place sur le prix de vente des combles. Le problème est qu’il n’existe pas de référentiel sur le prix de vente. Finalement, un accord a été trouvé. Les travaux vont commencer. Cette opération, qui a donné un coup de souffle à la copropriété, a fait l’objet d’un reportage au journal télévisé de France 2.

Autre exemple dans un immeuble de bureaux. Une start-up est copropriétaire. Elle veut s’agrandir et se lance dans un projet de surélévation.

Il y a de nombreux exemples à Paris. Les projets se font dans le respect des règles juridiques.

Bailleurs sociaux, multipropriétaires et copropriétaires sont concernés

Nous sommes également allés voir les bailleurs sociaux et les multipropriétaires. On leur a fait du scoring pour voir les possibilités de surélévation sur leur patrimoine. Par exemple, un bailleur qui a 186 immeubles à Paris, a un potentiel de 28 immeubles surélevables. Après le scoring, on se lance dans une étude plus approfondie.

Encore une fois, les bailleurs sociaux qui s’engagent dans la rénovation énergétique trouvent ici une solution très intéressante : financement des travaux et création de logements nouveaux.

Parlons syndic de copropriétés. Il y a un vrai potentiel et une vraie démarche qui se met en place. Cependant, il existe des freins. C’est quand même beaucoup plus simple pour un propriétaire unique, qui voit immédiatement son intérêt. Pour une copropriété, c’est un peu plus difficile. Cependant les choses changent, car le potentiel de la vente d’un toit est énorme.

Parlons argent

Aujourd’hui, on est sur des fourchettes de 2 à 3 000 € / m² à Paris. Quand on commence à parler de30 / 40 / 50 000 euros par copropriétaire lors de la vente d’un toit, les chiffres font réfléchir et permettent d’engager les réflexions de travaux. C’est très rentable. Nous on génère de la valorisation et on crée du potentiel. Mais le frein majeur est que les copropriétaires sont peu enclins à réaliser des travaux qui ne sont pas obligatoires. Si on veut générer de la valeur, on trouve logique que cette génération de valeur puisse servir à la copropriété dans son ensemble. Il faudrait réinvestir. Mais c’est compliqué. C’est ce qui fait qu’aujourd’hui c’est beaucoup plus simple de travailler avec un bailleur social sur des plans pluriannuels. Même si le gain est très important, la peur des travaux est un frein essentiel. Les travaux durent plusieurs mois. C’est long pour un copropriétaire.

Dans notre démarche, on fait rencontrer des gens, on les rassure. Plus les projets vont arriver, plus on aura les terrains, plus on aura des solutions, plus on aura les adhésions.

Les techniques utilisées

On utilise toutes les techniques de préfabrication, car elles sont intéressantes (l’acier, le bois qui est un matériau très facile à travailler, quelques constructions traditionnelles). Ce sont surtout des cas par cas, on utilise des solutions qui sont adaptées à l’immeuble. On a connaissance de plusieurs possibilités de faire que l’on transmet à nos clients. L’idée est de mettre en place la solution adaptée à l’immeuble. Au niveau technique, il y a peu de risques. Si les immeubles existent, c’est que les cavités ont été comblées. Notre partenaire en étude de sols vérifie l’état du sol. Une surélévation d’un étage ajoute entre 5 et 10 % de charges supplémentaires.

L’exemple parisien

La ville de Paris est très favorable à la surélévation car lui permet de valoriser les réseaux et les services mis en place qu’elle exploite au quotidien. Urbanistiquement, on favorise l’immeuble qui est à côté de l’immeuble car il y aura ainsi moins de déperditions thermiques. La moyenne d’un projet à Paris est comprise entre 200 et 300 mètres carrés. Les bailleurs sociaux ont des projets plus importants.

Une technique ancienne

La surélévation ce n’est pas nouveau ! C’est la 4ème phase à Paris. Quand l’ascenseur est arrivé, on a créé deux étages par immeuble. Le règlement le plus permissif est celui de 1902. La loi Alur a cependant simplifié les choses.  La surélévation crée du potentiel ! Si on arrive à faire que les copropriétés s’approprient les choses comme une source de revenus potentiels, peut-être elles vont se lancer dans la rénovation énergétique.

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