Kevin TRODOUX, formateur fiscaliste FNAIM

Kevin TRODOUX, formateur fiscaliste FNAIM

Bonsoir à tous et merci d’être venus.

Alors le thème proposé : une révolution fiscale sous la présidence Macron ?

je sais que le Président est un grand révolutionnaire politique puisqu’il a été élu en dehors des parties. En revanche, je doute qu’il monte sur les barricades au niveau immobilier.

Le secteur de l’immobilier vous l’avez vu, n’était pas vraiment au cœur du programme proposé par Emmanuel MACRON, à tel point que dans son premier gouvernement il n’y avait pas de Ministre du logement. Cela a été un peu corrigé puisque le ministère du logement a été rattaché au ministère à la cohésion des territoires. C’est plutôt un bon signal pour faciliter la promotion et le foncier, beaucoup moins pour l’immobilier existant. Les promoteurs seront sûrement satisfaits de l’élection d’Emmanuel MACRON.

L’immobilier est un secteur qui marche plutôt bien, néanmoins, il souffre d’une fiscalité extrêmement lourde. On rappelle qu’on est largement fiscalisé au moment de l’achat. Les droits de mutation s’élèvent à 5,807 % et je n’ai pas vu de réforme sur le sujet. Or, il n’est pas possible aujourd’hui, d’être à ce point taxé lorsque vous achetez un bien. Se pose également la question des plus-values immobilières. On rappelle le système étonnant que nous avons actuellement avec les 22 ans de détention et les 30 ans pour les prélèvements sociaux. Or, détenir un bien 30 ans est extrêmement long. Il n’y a pas, là non plus, d’évolution ou la volonté de ramener tout à 22 ans. Voilà deux thèmes majeurs pour lesquels aucune annonce n’a été faite.

Les points importants : l’ISF, les produits financiers, le dispositif PINEL (prorogé une première année). Celui-ci a été poursuivi et il semblerait qu’il le soit encore l’année prochaine. Sur la partie immobilière en tant que telle, il n’y aura pas de révolution fiscale. Seules quelques réformes. La plus grande annonce est sur la taxe d’habitation mais celle-ci pose des problèmes immenses notamment sur le financement des collectivités locales. C’est un vrai questionnement et le sujet est assez obscur pour le moment.

On peut donc parler de statu quo sur la fiscalité immobilière.

Concernant l’ISF, il y a les 30 % d’abattement qui resteraient sur la résidence principale.
Même si le marché se porte plutôt bien, il faut bien évidemment distinguer Paris et sa province. Le marché ‘immobilier parisien est quand même soutenu malgré l’encadrement des loyers. Cet encadrement des loyers ne devrait pas non plus être supprimé. Il ne devrait pas être étendu à d’autres communes. La logique de l’encadrement des loyers est louable sauf qu’elle s’inscrit dans la surprotection des locataires. Il y a donc un marché locatif parisien sous-marin, qui n’existe pas. Beaucoup de propriétaires ne louent qu’à une seule condition : connaître son locataire. Une partie des bailleurs ne veulent même plus louer et sont prêts à acquitter la taxe de logement vacant. La part de logements vacants est considérable. Concernant l’expulsion locative, c’est indispensable d’alléger les procédures car les propriétaires bailleurs évitent de louer car ils savent que c’est extrêmement difficile d’expulser. Le système australien est radicalement différent, le propriétaire ne demande rien à l’entrée et en cas de problème, le locataire doit quitter les lieux. C’est un tout autre système qui a ses vertus et ses limites. L’encadrement a des effets pervers beaucoup plus nombreux que des effets bénéfiques. Il fait souhaitable de trouver un système intermédiaire.

En revanche, les revenus locatifs sont aujourd’hui imposés et particulièrement les revenus immobiliers. Le Gouvernement serait tenté de limiter les revenus locatifs immobiliers à un TMI à 30 % et non plus à 45 % ce qui pourrait s’avérer intéressant. Mais, j’ai tendance à dire dans mes cours, quand vous achetez un bien, vous payer, quand vous louez un bien, vous payez, quand vous ne louez pas un bien, vous payez et quand vous revendez un bien, vous payez.
Pour reprendre la phrase de Maurice ALLAIS, « vous ne pouvez pas taxer les gens quand ils gagnent de l’argent, quand ils en dépensent et quand ils épargnent ». Il faut faire des choix. Ces choix, à mon sens, ne seront pas faits. Et si ce soir la pierre est à l’endroit, concernant le révolutionnaire MACRON, je doute hélas, que la pierre soit en marche !

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